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宇都宮で中古住宅を買ってリノベーション!


「中古の一戸建て住宅を購入して自分好みの住まいにリノベーションしたい」という人が増えています。
とはいえ、中古一戸建ての購入には注意すべき点が多く、
どのように選んだら良いのか素人には分かりにくいこともたくさん。
どんな条件の物件が良いのか、リノベーションしやすい物件を選ぶポイントは何か、
注意すべき点とあわせて詳しくご紹介します。


中古の一戸建て住宅を購入してリノベーション、その魅力は?


中古一戸建てを購入してリノベーションするのは、

新築の建売住宅や注文住宅を買うのとどんな違いやメリットがあるのでしょうか。


●建売住宅より魅力的な点
・購入費用が安く、リノベで好みの家を得やすい
国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると

分譲一戸建て住宅(建売住宅)の平均は3810万円、

中古一戸建て住宅は2693万円で1100万円以上の差があります。

リノベーションに1100万円を掛け、建売住宅と同じ予算を使った場合でも、

自分好みの内装や設備を選べる分、画一的な建売住宅に比べて

満足度は高いというケースが多いのではないかと思われます。


・流通量が多い
希望のエリアでなかなか新築物件を探すことは難しい場合がありますが、

中古なら見つかる可能性が高くなります。


●注文住宅より魅力的な点


・購入費用が安い
国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると

土地を購入して注文住宅を建てる費用の平均は4194万円。

既存の家を解体して建て替える場合は土地代が掛からないものの、

3249万円が平均となっています。

中古一戸建て住宅(もちろん土地代込み)の平均購入費用2693万円に比べて、

それぞれ1501万円、556万円、高額になっています。


●中古一戸建て住宅の注意点
・構造の見えない部分の状態を確認できない
表面からは構造部分の状態が分からず、

いざスケルトン状態にしてみたら補強工事等に予定外のコストが掛かってしまうケースも考えられます。

診断費用は掛かりますが、ホームインスペクター(住宅診断士)や

一級建築士など専門家に確認してもらうと安心です。


・瑕疵担保期間が短い
購入前に気づかなかった瑕疵(欠陥)があった場合、

買主は売主から修理や保証を受けられます。

新築は構造耐力上の主要部分と雨水の浸入を防ぐ部分について10年間の保証がありますが、

中古住宅は売主が法人の場合で2年間、売主が個人なら3カ月と短く、

なかには保証がない建物もあるので、契約書を確認するなど注意が必要です。
中古でも、リノベーション住宅推進協議会の品質基準で認定された

「リノベーション適合住宅・R5住宅」のように、

構造部分が5年、それ以外は2年の保証があるものもありますが、まだ登録件数が多くはないのが現状です。


>こちらは当社で実際に行ったリノベーション事例です。西海岸のデザインで
売却時に毎週8組みほどの案内がございました。


リノベーションに適した中古一戸建て住宅は何をチェックすればいいの?


築年数の古いもの、比較的新しいもの、大きな家、小さな家、木造、RC造など、

中古一戸建て住宅にはさまざまな家があります。

そのなかで、リノベーションに適した中古一戸建てというのはどういうものなのでしょうか。

「中古の一戸建て住宅はマンションに比べて、条件や家の状態が多彩なため、

物件を見極めることがとても重要です」当社では物件探しから→デザイン→施工とワンストップで

お客様をサポートいたします。



リノベにはこんな中古住宅が向いています!


●2000年以降に申請された家は基本性能工事のコストが低く済む
「購入対象となる中古一戸建ての目安としては、木造住宅の改正建築基準法(現行法)が施行された2000年6月以降に建築確認申請された家がお勧めです。それ以前の建築基準法の耐震基準で建てられた家は耐震性が低い家がほとんどだからです。日本木造住宅耐震事業者協同組合(木耐協)の調査によると、1950年から2000年までに建てられた、2階建て以下の木造在来工法住宅の9割以上の家が、耐震性が不足しているそうです」

「安心して暮らすためには耐震補強工事が必要になりますが、その工事費の平均額は木耐協の2013年の調査によると、築年数によっておよそ95万から190万円程度が発生しています。2000年以降の現行法下で建てられた家なら、必要とされる耐震性が確保されているので、その費用は少なくて済みます」


【画像5】建物の築年数別に調べた木造住宅の耐震補強工事平均額(2013年度の調査データ)。古い建物ほど費用が嵩むことが分かります(調査データ提供/日本木造住宅耐震事業者協同組合)

【画像5】建物の築年数別に調べた木造住宅の耐震補強工事平均額(2013年度の調査データ)。

古い建物ほど費用が嵩むことが分かります(調査データ提供/日本木造住宅耐震事業者協同組合)


●築20年程度の家は土地代だけで買える
「日本の中古住宅は築20~30年で不動産としての評価がゼロになり、

解体を前提とした『古家付き土地』として売られていることが多いのですが、

そうした築古物件は土地代のみで購入できます。購入コストを抑えれば、

その分、リノベーション費用に掛けることができます。

状態の良い家を見極められれば、耐震補強工事や劣化部分の補修など、

きちんと手を入れて長く住み継ぐことができます。

居住性能が向上するリノベーションを行えば、新築と同等の快適環境を手に入れることも可能です」


●大手ハウスメーカーなど、強い構造にこだわった会社の家は構造がしっかりしている
「例えば、一部大手ハウスメーカーなどのように、

剛性の高い構造の家を建てている会社の家は、

現在の建築基木造軸組工法準法の改正以前に建てられた家でも耐震基準を満たしているケースが多く見られます。

そうした家なら耐震改修にかかるコストを抑えられるのです。

特に、三井ホームなどが建てている2×4(ツーバイフォー)工法、

積水ハウスなどが建てている軽量鉄骨造、旭化成ホームズなどが建てている

重量鉄骨造はもともと頑強な構造で耐震性が高いのが特徴です」


●柱と梁を組む軸組工法は間取りの変更自由度が高い
「間取りを変更するリノベーションを行う場合は、

変更しやすい工法とそうでない工法があるので注意が必要です。

一戸建て住宅に最も多い『木造軸組工法』のように、

柱と梁で構造が組まれている軸組工法の家は、

壁をとって間取りの変更をするのが容易です」


「2×4工法」は壁で建物を支える構造なので、

取り払えない壁が多く、間取りの変更に制約が生じます。

「RC(鉄筋コンクリート)造」はラーメン構造と壁式構造の2タイプありますが、

ラーメン構造なら改変可能です。

また、「プレハブ工法」は素材によって木質系、鉄骨系、コンクリート系に分かれますが、

「鉄骨系プレハブ工法」は柱と梁の構造なので間取りの変更がしやすいのですが

、木質系、コンクリート系は壁式構造なので難しい場合があります。
「特にボックス型ユニットを現場へ運んで積み上げるようなプレハブ工法の場合は、

間取りの変更がほとんどできません」

鉄骨造は「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」があり、

いずれも柱と梁の構造ですが、軽量鉄骨は耐力壁(建物を支える壁)の移動に制約があることが多いです。


最後に★購入前には専門家に家をチェックしてもらう


リノベーションに適した物件の条件が分かったとしても、

実際に中古一戸建ての状態はさまざま。探すとなると、やはりハードルは高いものです。

暮らしたい街で中古住宅の扱いが多い不動産会社に物件探しを依頼したり、

当社のように、物件選びから竣工までをワンストップでサポートする

リノベーション会社に依頼するのも良いでしょう

(ただし、そうしたワンストップサポートを行う会社は少ないのが現状です)。

そして、購入したい中古一戸建てが決まったら、購入申し込み後の契約前に、

耐震性、劣化具合など建物の状況を一級建築士、ホームインスペクターなどの専門家に見てもらいましょう

。売主がホームインスペクションを行っている物件もありますが、ない物件は買主がきちんと確認を。

築古の家は図面がないことが多く、基礎に鉄筋が入っているか、

雨漏りはしていないか、シロアリ被害はないかなど、

現場を見ないと構造がどうなっているか判断できません。

専門家に確認してもらうことで明らかな欠陥住宅を回避できますし、

その物件がリノベーションに適しているか、耐震改修の必要度や工事費の目安なども事前に分かるので、

安心して購入できます。設計担当者と一緒に確認すれば、

実際の家を見ながら、間取りを構想したり打ち合わせたりすることもできて、分かりやすいです。

築古の家でも、適切にリノベーションすることによって、

長く暮らせる心地よい住空間を生み出すことが可能です。

数ある中古一戸建て住宅のなかから、リノベーションに適した魅力ある家を見つけましょう。


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