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宇都宮で中古住宅を買ってリノベーション!中古の一戸建て住宅を購入してリノベーション、その魅力は?

 

「中古の一戸建て住宅を購入して自分好みの住まいにリノベーションしたい」という人が増えています。
とはいえ、中古一戸建ての購入には注意すべき点が多く、どのように選んだら良いのか素人には分かりにくいこともたくさん。どんな条件の物件が良いのか、リノベーションしやすい物件を選ぶポイントは何か、注意すべき点とあわせて詳しくご紹介します。

1・中古の一戸建て住宅を購入してリノベーション、その魅力は?新築VS中古

 

中古一戸建てを購入してリノベーションするのは、新築の建売住宅や注文住宅を買うのとどんな違いやメリットがあるのでしょうか。

 

 

★中古住宅が建売住宅より魅力的な点

 

購入費用が安く、リノベで好みの家を得やすい!中古住宅リノベーション。国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると分譲一戸建て住宅(建売住宅)の平均は3810万円、中古一戸建て住宅は2693万円で1100万円以上の差があります。リノベーションに1100万円を掛け、建売住宅と同じ予算を使った場合でも、自分好みの内装や設備を選べる分、画一的な建売住宅に比べて満足度は高いというケースが多いのではないかと思われます。

 

 

★中古住宅は流通量が多い

 

希望のエリアでなかなか新築物件を探すことは難しい場合がありますが、中古なら見つかる可能性が高くなります。

 

 

★中古住宅は購入費用が安い

 

国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると土地を購入して注文住宅を建てる費用の平均は4194万円。

既存の家を解体して建て替える場合は土地代が掛からないものの、3249万円が平均となっています。中古一戸建て住宅(もちろん土地代込み)の平均購入費用2693万円に比べて、それぞれ1501万円、556万円、高額になっています。建築・購入後の支払い負担を考えても土地の価値をしっかり見定めれば中古住宅リノベーションは賢い物件購入であると考えます。

 

 

★中古住宅購入の注意点

 

構造の見えない部分の状態を確認できない表面からは構造部分の状態が分からず、いざスケルトン状態にしてみたら補強工事等に予定外のコストが掛かってしまうケースも考えられます。診断費用は掛かりますが、ホームインスペクター(住宅診断士)や一級建築士など専門家に確認してもらうと安心です。当社ではホームインスペクションの斡旋も行っており中古住宅のリノベーションをご検討のお客様が不安なく中古住宅リノベーションができるようサポートいたします。

 

 

★瑕疵担保期間が短い

 

購入前に気づかなかった瑕疵(欠陥)があった場合、買主は売主から修理や保証を受けられます。新築は構造耐力上の主要部分と雨水の浸入を防ぐ部分について10年間の保証がありますが、中古住宅は売主が法人の場合で2年間、売主が個人なら3カ月と短く、なかには保証がない建物もあるので、契約書を確認するなど注意が必要です。中古でも、リノベーション住宅推進協議会の品質基準で認定された「リノベーション適合住宅・R5住宅」のように、構造部分が5年、それ以外は2年の保証があるものもありますが、まだ登録件数が多くはないのが現状です。このあたりは徐々に整備されている点はありますが当社ではこの瑕疵保険に関しましても斡旋させて頂いており、万が一お住まいになったあと何かあっても保険で対応できるような仕組みを取っております。

 

 

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2・リノベーションに適した中古一戸建て住宅は何をチェックすればいいの?

 

築年数の古いもの、比較的新しいもの、大きな家、小さな家、木造、RC造など、中古一戸建て住宅にはさまざまな家があります。そのなかで、リノベーションに適した中古一戸建てというのはどういうものなのでしょうか。「中古の一戸建て住宅はマンションに比べて、条件や家の状態が多彩なため、物件を見極めることがとても重要です」当社では物件探しから→デザイン→施工とワンストップでお客様をサポートいたします。

 

3・リノベにはこんな中古住宅が向いています!

 

●2000年以降に申請された家は基本性能工事のコストが低く済む「購入対象となる中古一戸建ての目安としては、木造住宅の改正建築基準法(現行法)が施行された2000年6月以降に建築確認申請された家がお勧めです。それ以前の建築基準法の耐震基準で建てられた家は耐震性が低い家がほとんどだからです。日本木造住宅耐震事業者協同組合(木耐協)の調査によると、1950年から2000年までに建てられた、2階建て以下の木造在来工法住宅の9割以上の家が、耐震性が不足しているそうです」「安心して暮らすためには耐震補強工事が必要になりますが、その工事費の平均額は木耐協の2013年の調査によると、築年数によっておよそ95万から190万円程度が発生しています。2000年以降の現行法下で建てられた家なら、必要とされる耐震性が確保されているので、その費用は少なくて済みます」

 

【画像5】建物の築年数別に調べた木造住宅の耐震補強工事平均額(2013年度の調査データ)。古い建物ほど費用が嵩むことが分かります(調査データ提供/日本木造住宅耐震事業者協同組合)

【画像5】建物の築年数別に調べた木造住宅の耐震補強工事平均額(2013年度の調査データ)。

古い建物ほど費用が嵩むことが分かります(調査データ提供/日本木造住宅耐震事業者協同組合)

 

 

★中古住宅の築20年程度の家は土地代だけで買える

 

「日本の中古住宅は築20~30年で不動産としての評価がゼロになり、解体を前提とした『古家付き土地』として売られていることが多いのですが、そうした築古物件は土地代のみで購入できます。購入コストを抑えれば、その分、リノベーション費用に掛けることができます。状態の良い家を見極められれば、耐震補強工事や劣化部分の補修など、きちんと手を入れて長く住み継ぐことができます。居住性能が向上するリノベーションを行えば、新築と同等の快適環境を手に入れることも可能です」

 

 

★大手ハウスメーカーの中古住宅など、強い構造にこだわった会社の家は構造がしっかりしている

 

「例えば、一部大手ハウスメーカーなどのように、剛性の高い構造の家を建てている会社の家は、現在の建築基木造軸組工法準法の改正以前に建てられた家でも耐震基準を満たしているケースが多く見られます。そうした家なら耐震改修にかかるコストを抑えられるのです。特に、三井ホームなどが建てている2×4(ツーバイフォー)工法、積水ハウスなどが建てている軽量鉄骨造、旭化成ホームズなどが建てている重量鉄骨造はもともと頑強な構造で耐震性が高いのが特徴です」

 

 

●木造の中古住宅は柱と梁を組む軸組工法は間取りの変更自由度が高い

 

「間取りを変更するリノベーションを行う場合は、変更しやすい工法とそうでない工法があるので注意が必要です。

一戸建て住宅に最も多い『木造軸組工法』のように、柱と梁で構造が組まれている軸組工法の家は、壁をとって間取りの変更をするのが容易です」

「2×4工法」は壁で建物を支える構造なので、取り払えない壁が多く、間取りの変更に制約が生じます。「RC(鉄筋コンクリート)造」はラーメン構造と壁式構造の2タイプありますが、ラーメン構造なら改変可能です。また、「プレハブ工法」は素材によって木質系、鉄骨系、コンクリート系に分かれますが、「鉄骨系プレハブ工法」は柱と梁の構造なので間取りの変更がしやすいのですが、木質系、コンクリート系は壁式構造なので難しい場合があります。
「特にボックス型ユニットを現場へ運んで積み上げるようなプレハブ工法の場合は、間取りの変更がほとんどできません」鉄骨造は「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」があり、いずれも柱と梁の構造ですが、軽量鉄骨は耐力壁(建物を支える壁)の移動に制約があることが多いです。

 

 

4・中古住宅の購入前には専門家に家をチェックしてもらう

 

リノベーションに適した物件の条件が分かったとしても、実際に中古一戸建ての状態はさまざま。探すとなると、やはりハードルは高いものです。暮らしたい街で中古住宅の扱いが多い不動産会社に物件探しを依頼したり、当社のように、物件選びから竣工までをワンストップでサポートするリノベーション会社に依頼するのも良いでしょう(ただし、そうしたワンストップサポートを行う会社は少ないのが現状です)。そして、購入したい中古一戸建てが決まったら、購入申し込み後の契約前に、耐震性、劣化具合など建物の状況を一級建築士、ホームインスペクターなどの専門家に見てもらいましょう。売主がホームインスペクションを行っている物件もありますが、ない物件は買主がきちんと確認を。築古の家は図面がないことが多く、基礎に鉄筋が入っているか、雨漏りはしていないか、シロアリ被害はないかなど、現場を見ないと構造がどうなっているか判断できません。専門家に確認してもらうことで明らかな欠陥住宅を回避できますし、その物件がリノベーションに適しているか、耐震改修の必要度や工事費の目安なども事前に分かるので、

安心して購入できます。設計担当者と一緒に確認すれば、実際の家を見ながら、間取りを構想したり打ち合わせたりすることもできて、分かりやすいです。築古の家でも、適切にリノベーションすることによって、長く暮らせる心地よい住空間を生み出すことが可能です。数ある中古一戸建て住宅のなかから、リノベーションに適した魅力ある家を見つけましょう。

 

5・中古住宅リノベーションならリングスプラス!

 

当社独自の強みもあります!是非ご検討ください。デザイン・施工だけでなく不動産探しからお手伝いができる

 

通常施工だけ、デザインだけのリノベーション業界の中で当社はリノベーションにあった不動産探しからお客様のお手伝いができます。また、リノベーションと不動産を一緒にローン組むお手伝いもさせていただいております。ワンストップで出るのは宇都宮で当社独自となります。

 

 

リアルなパース図でお客様のご希望を再現

 

当社では間取りのプランニングを行いデザインを行い、通常のラフスケッチなどではなく立体パース図で再現性の高いプランニングを行います。これにより質感やイメージなど具体的にお客様が感じ取れます。リノベーションをいらいするとき実際に自分たちにイメージを固めておかないと施工会社が対応できない、また本当に再現できるのか不安、そんな不安点を当社はパース図を作成することで解消していきます。

 

 

デザインとセットで不動産が購入できる!

 

当社は随時デザインを作成しており不動産情報にデザインを加えセット売りを行っております。中古住宅・中古マンション・新築建売と自分好みのデザインを選んで購入する。宇都宮で当社独自のサービスになります。

 

 

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6・リングスプラスは中古住宅購入のお客様のこんなお悩みを解決いたします!

 

7・リングスプラスでリノベーションするといいところ

8・リノベーションのよくある質問

Q・中古マンションのリノベーションはできますか?

 

中古マンションのリノベーションも、喜んで承ります。中古マンションは、すでに建築済みのマンションですから、
建物や立地条件、住環境を事前に確認が可能です。そのうえ同じ地域に建つ新築物件に比べて購入価格を抑えることができ、取得までの期間が短いというメリットがあります。また、専有部分であれば、自由な発想で「あなたの理想の暮らし」を実現させることができます。例えば壁を取り払い、広々としたリビングを実現させることもできますし、キッチンやバスルームの位置を自由に動かすことも可能です。また、照明プラン、内装のデザインをすることで、あなたの欲しかった空間を創リ出すことができます。但し、中古マンションによって独特の仕様、管理組合の規程がございます。もし中古マンションを購入されてリノベーションをと考えられていらっしゃるのであれば、ご購入を前に当社にお声かけ下さいませ。中古戸建のリノベーションはもちろん、中古マンションのリノベーションもお任せください。

 

 

Q・リノベーションの工期はどれぐらいかかりますか?

 

中古戸建のリノベーションであれば、約1ヶ月半~3ヶ月半を要します。中古マンションリノベーションであれば、約2ヶ月前後が目安となっております。※それぞれリノベーションの設計や施工内容により前後いたします。

 

 

Q・どうしてもつけたいキッチンや設備を指定することは可能ですか?

 

はい、もちろんご指定いただけます。Rings+でオススメしておりますリノベーションは、すべて施主様のご希望をお伺いして一緒に創っていく中古を使ったフルオーダーシステムですのでもちろん可能です。オーダーキッチンもございますので、どうぞお気軽に暮らしの夢をお伝えください。

 

 

Q・リノベーションしたいけれど、まだ物件を持っていません。大丈夫ですか?

 

もちろん大丈夫です。ご希望に沿ったリノベーションが可能な中古住宅や中古マンションを選べるかどうかが大きな鍵を握ることになります。ご購入を決められる前に、的確な調査をされてからご購入されることが望ましいと考えております。まだまだ、リノベーションに関してトータルで知識を持った機関が少ないのが現状です。リノベーション計画をスムーズに進めるためにも、不動産探しを始める前にまずは当社にお声かけ下さいませ。

 

 

Q・リノベーションができない中古住宅はありますか?

 

素材として避けた方が良い中古住宅・中古マンションはございます。その一つとして、基礎や躯体のコンディションが悪い中古住宅を選ばれると、安全で快適な住まいにリノベーションするまでに、多くのリノベーション費用が必要となり、費用の割りに希望通りの住まいが手に入らないという可能性があります。中古住宅選びは、リノベーションとセットで考える必要があります。「中古住宅購入費用+リノベーション費用+諸費用 ≦ あなたの住まいにかけるご予算」となることが理想です。不動産業者は、不動産の取引に関してはプロですが、現状の建物の状態を見極めることは専門外になります。ましてやリノベーションに関しては、ほとんどたずねられてもわからない業者さんが多いと思います。実際に、お客様が購入された中古住宅でリノベーションができなかったという例もございましたので、リノベーションにかかる費用の算出も含めて、是非事前の確認をオススメいたします。当社では不動産のご購入を前に建物診断をさせていただいております。

 

 

Q・住宅ローンや資金計画の相談もできますか?

 

はい、もちろんです。住まいを持ちたいと思った時、まず一番最初に考えるべきことは資金計画です。無理なく住宅費としてかけられる金額というのは一体いくらなのか?5年後、10年後を踏まえて考えてみる良い機会でもあります。住まいの取得は、数年後を考えていらっしゃったてしても、今のご自分の年収で借り入れできる額は○○○○万円。そうすると毎月の支払いは○○○○○円。例えば、数年後、車の支払いが終われば○○○○万円までいけるかな・・・。など、現状を確認することで具体的な計画を立てることができます。またリノベーションについては、住宅ローン等、まだまだ特殊な扱いとなっております。中古住宅+リノベーション費用+諸費用は、一本の住宅ローンでなければ、思ったとおりのご融資が受けられない場合もありますので、是非、お早めにご相談ください。

 

 

Q・いつから料金が発生するのですか?

 

中古住宅・中古マンションをご購入される場合は、ご契約時に売主様に対して手付金をお支払いすることになります。同時に、仲介手数料と契約印紙税が必要となります。またプレゼンテーションに関しましては工事前提の場合初回から最終までは無料とさせて頂きます。デザインだけもお受けいたしますがその場合1デザインに付き5万円(税込み)がかかります。ご相談へは料金はいただいておりません。

 

 

Q・リノベーションに関して、住み替え等の相談は可能ですか?

 

はい、可能です。住み替えに関しては、単純にご購入される場合と比べて、しっかりとした計画が必要です。所有されている不動産を売却されたから購入なのか、購入後の売却なのか、ご融資の受け方など色々な要素が絡んでいます。まずは、現在の状況についてお聴かせ、ご一緒に一番良い方法を考えてまいりましょう。

 

 

Q・小規模なリノベーション・リフォームは対応しています。

 

はい、もちろんです。「そんなにこだわりはないけれど、予算をあまりかけずに少しオシャレに綺麗にリフォームしたい。」「リビングだけこだわりを取り入れた空間にしたい。」など、部分的なリフォームも承っております。また、「キッチンだけカッコよくリフォームしたい。」と考えていらっしゃる方には、扉の材料や収納の配置、オリジナル感覚でセミオーダーができるきれいなキッチンをご紹介させていただくこともできます。最近、よくお声をかけていただくのが、トイレや洗面台のイメージチェンジです。雑誌でみかけたかわいいタイルや取っ手、ちょっとおしゃれなボウルに蛇口・・・。そんな、小さな憧れや想いを形にさせていただくお手伝いも喜んでさせていただきます。

 

 

Q・中古住宅探しは手伝ってもらえますか?

 

もちろんです。ただの古家としての扱いしかない中古住宅をリノベーションによって再生させるのですから、ここはプロのアドバイスが必要です。あなたの住まいへの想いをたくさんヒアリングさせていただき、是非ご一緒にぴったりの中古住宅を見つけましょう。

 

中古住宅リフォーム・リノベーションのお客様の声

 

 

きっかけは家族が増えたことで家を欲しいと思ったのがきっかけ、

支払いや無理をしないことを考えたとき中古住宅を買ってリノベしたい考えました。

最初は業界を知らないことで警戒心もあった中での対面だった。

ですが小林さんにあって2回目以降からは信頼できると思いました。

ざっくりとしたデザインをパース図を作成してくれて具体的にイメージもでき対応も早く、

まるで自分の家をやっているように私たちの家を作ってくださいました。

自分たちが思っていた理想の空間、人を呼びたくなるような空間を作ることができました。

予算は生活の中で限られていますが私たちは小林さんに会ってリノベという

選択肢をとって本当に良かったと思っております。

 

 

 

 

◆おわりに

 

いかがでしたか?住宅のリノベーションを考えるなら、メリットを最大限に生かし、

デメリットがあれば後悔につながらない妥協や安全な方法での回避を考えていくことが大切です。

「好みの住まいを安く手に入れられる」ことがリノベーション住宅の魅力ですから、
当社ではリノベーション工事を多数行ってきた専門の施工会社と業務提携しております。

だからこそ再現性の高いデザイン+戸建売買を提供できます。

リノベーション物件に住みたいお客様!お気軽に当社へお問合せください。

 

 

私が担当です(プロフィール)

 

小林 孝至 株式会社Rings+代表取締役

不動産会社・リノベーション会社って、なんか敷居が高くてお店に入りにくい、担当者の時間が限られていて話しづらい・話し切れない…そのような経験のある方は少なくないのではないでしょうか。私自身も、そのような環境ではお客様が気軽に相談できないのは?と感じておりました。自分が会社を立ち上げる時は、入店しやすく、お客様に安心してもらえる会社にしよう!という思いでできたのが当社Rings+です。
不動産もリノベーションも大変大きな買い物です。だからこそ、不安を気軽に話せる相談相手が必要だと思います。美味しいコーヒーとカフェ風空間の店舗で、時間を気にせずなんでもご相談ください。一人一人お時間の許す限り、じっくりご対応いたします。

 

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