中古を買ってリノベーションに関する悩みを解決！お役立ちブログ！

住宅取得に踏み切れない理由は、「将来の収入や生活に不安があるから」が一番多く、その割合も年々増加している。

なかなか住宅購入に踏み切れない「資金面」の問題を解決するには、「住宅ローン」の適正な借入金額を把握することから始めてみましょう。
実は住宅ローンには借りることができる額、返すことができる額の2つがあり、両方を把握した上で「返すことができる額」で住宅ローンを借りることがベストなのだそうです。さっそく借りることができる額とは何か。

＝住宅ローンは適正な借り入れ金額...つまり返すことのできる額で借りる！（毎月の支払額）

★当社では無理のない家探しのご提案をもっとうに営業活動させて頂いております。中でも中古住宅をお得に購入しリノベーションを得意としています。中古住宅＋リノベーションは物件の購入費用を抑えることができれば注文住宅や新築物件と比較してお安く、これから説明する返すことができる額でマイホームを手に入れることができます。

「借ることができる額」とは自分が借りることが可能な最大の金額

借りることができる額とは、銀行が借りる人の「返済能力」から算出する借入可能額のことを指します。
返済能力の指標は、年収・返済比率・返済年数・金利をもとに計算されます。

返済能力とは債務償還年数とも呼ばれるもので、計算式に当てはめて計算します。
この計算は非常に面倒なので金融機関の専門家におまかせして、私たちは「金利」「返済比率」という言葉だけをチェックしていきましょう。
この2つは住宅ローンを借りる時にとても大切になる用語なのです。

金利とはどんなものなのか

「ゼロ金利政策」で今は1％前後の低金利の住宅ローンがたくさん登場していますが、

そもそも金利とは何のことでしょうか。

金利とはお金を借りたときに、その対価として払う利息のこと。
利息とは借りている額に対して、支払う利息の割合のことです。

住宅ローンの金利タイプは大きく「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」の3つに分けられます。

■変動金利

半年ごとにその時点での金利に見直されます。ただし、返済額は5年ごとに見直されます。
※一部の金融機関には、金利見直しの度に返済額を見直すものもあります。

■固定金利選択型

当初の固定期間（特約期間）は3年、5年、10年など、選ぶことがで き、その期間は金利は変わりません。当初の固定期間が終了する と、その後、変動金利型にするか、固定期間選択型にするかを選ぶことができます。金利は、その時点での金利に見直され、返済額も見 直されます。

■全期間固定金利型

借入れから返済が終了するまで、ずっと金利は変わりません。返済 額もずっと一定です。

このように、金利は住宅ローンの商品内容によって違いがあります。
しかし住宅ローンを借りる前の今は、金利には3種類のパターンがあるのだということだけ知っておけば大丈夫です。

返済比率とは何のこと？

次は返済比率についての説明です。

返済比率は、「返済負担率」とも呼ばれ、年収に対する年間返済額（元金＋利息）の割合のことをいいます。

これは、住宅ローンなどを借りる際の収入基準の一つで、金融機関等では借入条件（融資条件）として、返済比率の上限を設定しており、通常は最大25～35％以内となっています。

返済比率は銀行や年収ごとに設定が異なるので、どこでも均一ではありません。

住宅ローンを借りようしている銀行の定めた返済比率以上の額を借りることはできないという、目安でもあります。
転職が多い、カードの利用状況が良くないなど信用情報が低い場合には、借入可能額がこれより下回ることもあるので、あくまで目安の数字として知っておきましょう。

そもそも自分がいくら借りることができるかかわからないと、家の予算も、返済のイメージもつかないですよね。
ここからは、金融機関が貸してくれるローンの金額はどのくらいかを明らかにしてみます。

電卓で簡単に計算できるものなので、よかったら一緒にやってみましょう。

「返すことができる額」とは毎月無理のない支払いができる金額

返すことができる額とは、家計から算出した借入可能額のことで手取り収入から計算していきましょう
「月々は○万円なら返済できる」という、その人の感覚値をもとに計算されるものです。

この計算式は毎月の返済がどのくらいかに焦点を当てるので、苦しくならない住宅ローンの指標になります。
その計算式は、以下のとおりです。

（＜手取り＞収入ー住宅費以外の支出ー年間維持費ー貯蓄）÷12ヶ月＝毎月の返済額

例えば、税込み年収が400万円の場合、算出すると手取り335万円で、住宅以外の支出（食費、光熱費など）を年間約180万(毎月15万円)とし、メンテナンス費や固定資産税などの年間維持費を30万(メンテナンス費　月1.6万円として年間19.2万なので約20万、固定資産税　年間約10万円)、貯蓄を50万としてみましょう。(すべて年額)

宇都宮市の1LDKや新婚の賃貸の家賃支払いが6万円台が多いですが、

6.2万円が月額返済可能と算出されました。だいたい家賃くらいの返済額が一番いいという結果なのです。

またこの数字は直近の年収で計算しているので、

未来にはその年収が減る可能性があるというリスクは入れていません。
将来収入が減るとこの金額でも多すぎる、ということも想定しておきたいところです。

次は、そのリスクも踏まえた上でいくらなら無理なく返すことができるかを計算していきましょう。

返済比率は25％~30％くらいが理想

もちろん返済比率が小さいほど家計はラクになりますが、その分借りることができる金額が少なくなってしまいます。

ちなみに返済比率の考え方は銀行によって違いますが、30％以内を尺度にする事が多いようです。

＝ざっくり借り入れ可能金額は年収の6～7倍！

この返済比率が、「無理なく払える金額」を決める大事なポイントとなります。
計算方法はとても簡単ですので、電卓で計算してみませんか？

返済比率30％以上で契約しまうリスクとは

一生に一度の大きな買い物だし、できれば妥協はしたくないですよね。
だからといって、「年収が上がるはずだ」という見込みだけで

返済比率35-~40％のローンを組んでしまうのは危険です。

この先、経済情勢によって給与が上がらない、業績が悪化しボーナスがカットされることも十分にありえます。
また、日々の家計がギリギリになると、マイホームを購入したことを後悔する可能性が大きいです。

家計が圧迫されると、いつもは気軽に買えたものが買えなくなるなど、生活にゆとりがなくなってしまいます。

毎日の生活がつまらなくなり、「こんなはずではなかった」とせっかくのマイホームを恨みたくなってしまうかもしれません。「背伸びしたローン」はあとから家計を圧迫し、最悪ローンが返せなくなることがあります。

家計を圧迫するのは住宅ローン返済だけでなく、家を購入してからの修繕費や税金など必ず必要になるお金もあるのです。
このお金も払えないことになったら、どうなるのでしょうか・・・。

ここからは、住宅ローン以外で家を買ってからかかるお金についてご説明いたします。

知っておきたい、家を買った後かかる4つのお金

家は生き物と同じでケアが必要です。
時間とともに傷みがでたり、劣化していくので修繕が必要なんです。

そして固定資産税などの税金も毎年かかり、住宅ローン以外でも支払いがコンスタントに続いていくのです。

ここでは家を買ったら必要になるお金はどんなものがあるのでしょうか。
家を買った後にかかる費用をどうするかを しっかり考えておきたいですね。

1.メンテナンス費

まずは家のメンテナンス費です。
建てたばかりだし修繕なんてまだまだ先だと思っているかもしれませんが、その目安を見て驚くかもしれません。

家の修繕には以下のような金額がかかってきます

・10年以内・・・お風呂などのパッキン交換、壁紙の目地の修復　約7万

・10~20年後・・・外壁塗装、シーリング打ち直し、外壁防水打ち直し、屋根修繕、トイレ便座とり換え、照明の電球、エアコンの交換など約190万

・20~30年後・・・クロス貼り替え、バルコニー防水打ち直し、洗面所床貼り替え 給湯器交換など　約147万

10年以内でも劣化が進む部分があり、特に10年以上後の外壁塗装などの費用の金額が200万円ほどかかることには、驚きますね。

2.生命保険・保険料

そして2つ目は生命保険です。
住宅ローンを組む時に、ほとんどの金融機関で「団体信用生命保険」の加入が義務付けられています。

住宅ローンを組む際の初期費用の中の保証料に団信の費用が入っていることが多いですね。
これは契約者が死亡または所定の高度障害状態になった時、その保険金で住宅ローンを返済するための生命保険のこと。
住宅ローンを組む際に保険の見直しなどをすることも重要になります。

4.固定資産税・都市計画税

そして最後に税金です。
家を買うとかかる税金「固定資産税」は、土地や建物にかかる税金のことで、

基本的に土地の名義者が払うことになります。
土地も家も持っている場合は両方の税金を払いますが、

いくら支払うかその方の条件によるので、一概には言えません。

家計ギリギリで住宅ローンを組んでしまうと、そのほかの支出の支払いと合わせると毎月いっぱいいっぱいになってしまいます。
ではここからは、家計がギリギリで、圧迫してしまうリスクを3つご紹介していきます。

こんなに怖い！家計を圧迫するリスク3つ

無理して住宅ローンを借りてしまうと、支払いに追われ日々の生活に余裕がなくなります。
すると貯金ができなくなり、外食や遊興費を切り詰めはじめると、家があっても豊かとはいいがたくなるかもしれません。

ここでは住宅ローンが家計を圧迫する、怖いリスクを3つお伝えします。

1・修繕費が払えなくなる

家は住んでいる間にどんどん傷んできます。
10年目で約200万円の修繕費が仮に払えなかったらどうなるでしょうか。

10年目の修繕は外壁のコーキングの交換や外壁塗装、屋根の修繕などがあります。
外壁の防水工事をそのままにすると雨水が浸水し壁にカビができ、雨漏りが始まり、家の柱が腐る可能性も。
手がつけられない状況になってからの工事は、さらに工事費用があがって家計を苦しめることになります。

2・教育費、老後資金の貯金ができない

家計に余裕がなくなると、貯金に回せなくなってきます。
すると、これから重要になってくる教育費と老後資金はどうなるのでしょうか。

まずは教育費ですが、生まれてから22年間で2000万円くらいのお金が必要になるのだそうです。

結局、老後資金っていくら必要なの？かというと一般的に老後資金は3000万円と言われているようです。

教育資金の積立も考えると、将来のための貯金額は増やしておかなければなりません。
将来が近づくにつれ、お金がない・・・と毎日ため息をこぼすハメになるかもしれません。

3.家を売らなければならなくなる

最悪住宅ローンも払えなくなった場合は、家を手放すことを考えなければならなくなります。

まずは金融機関から返済を求められ、それでもできない場合は家の売却が勧められるようになるそうです。
そして長期の滞納で、競売にかけられます。こんな恐ろしいことにならないためには、「家計を圧迫しない」住宅ローンを選択することです。
無茶なローンを組むのは、危険です。

まとめ

住宅ローンは借りることができるお金と、返せるお金の2種類があり、その金額は同じではありません。
より重要な指標は「毎月無理なく返せるか」どうかです。

そこで必要なお金を想定し、無理なく返すことができる金額を設定するようにしましょう。
その基準がです。

無茶なローンは本当に恐ろしいものです。

まずは借りることができる額を知り、実際に自分が返すことができる額を把握しましょう。

今組もうとしている住宅ローンに無理がないかを知る方法は、以下の3つです。

＝住宅購入には以下の3つを意識するべし！！

✿住宅ローンは返済比率20~28％以内に抑える

買ってから必要になるお金（修繕、税金、保険）、教育、老後はいくら貯めるか将来必要なお金を書き出す

計算式を使って、無理なく返せる金額をシュミレーションする

すべて電卓で計算できるほどシンプルな式なので、ぜひ実際に計算してみてください。
借りることができる額、返すことができる額の違いや、

将来にかかるお金は何が必要なのかおおまかなプランがつかめるはずです。

毎月の返済額6.3万円、年間返済額75.6万円

75.6÷400×100＝18.9万円　車のローンがない場合、では車のローンがない場合で400万円の年収で返済比率20％～28％だといくらまで借りることができるか。おおよそ6.8万円～9.5万円までが年収400万円の場合毎月無理ない支払い金額。