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★実家をリフォーム、ご両親との同居「贈与税・名義変更・ローン」

 

実家に同居リフォームは贈与税がかかります

 

住宅を購入・新築を検討しているお客様の1つの選択肢として、ご両親との同居、そして実家をリフォームして住むという選択があります。「高齢になっていくご両親の面倒を見たい」「共働きが多い現代、お子様を家族みんなで育てることができる」など…経済面・教育面でも様々なメリットがある「同居+リフォーム」。

 

しかし、注意しなければならない点もあります。例えば、税法上は親名義の実家のリフォーム費用を子が支払った場合、『子から親に財産を贈与した』と見なされる、贈与税というものが発生します。最大55%の贈与税が課せられてしまうことも、

本ブログでは、同居リフォームの事例や贈与税の話、それぞれのメリット・デメリットについてご紹介します。

 

※あくまで参考として記載いたします。記載されている事項を全て鵜吞みにせず、ご自身で必ず税理士さんや税務署などにご確認ください。

 

 

 

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実家のリフォーム 贈与税はいくらかかる?

 

前文でもご紹介したように、現在親名義の物件を息子さん・娘さん名義でリフォームローンや住宅ローンを組んでリフォーム、または現金にてリフォームした場合、お子様からご両親に金銭をあげたことと同じになります。税法上、このような場合も贈与税を支払う義務が発生します。ただし、1円でもかかるのかというわけではなく、年間110万円までは控除があり非課税となります。

 

つまり、110万円を超える贈与は贈与税が課せられるということになります。「え?なんで同居するためにお金を出すのに税金がかかるの?」と思うところもありますが、法律で決まっていることです。知らなかったと話を進める前に、事前に確認しておく必要があります。ただ、税金のことは自分だけで調べて判断するのは危険です。実家のリフォームを検討する場合、まず、お知り合いの税理士さんや税務署、不動産会社やリフォーム会社を通して税理士さん、税務署等で確認しておきましょう。

 

※税金のことはあくまで自己責任。「不動産会社さんが言ったから、リフォーム会社さんがいったから」ではなく、自分自身で税理士資格のある方に確認するものだと思っておきましょう。

 

 

例)実家を二世帯住宅にリフォーム(上三川町)

 

 

実際に贈与し、ローンを組みリフォームを行った事例をご紹介します。

 

こちらのお客様は、生前にご両親から建物の贈与をして頂き、その後息子さんの名義に変更。銀行でローンを組みました。この場合は、あくまでご自身のものをリフォームしたため、ご両親に対する贈与にはあたりません。1階にご両親が住み、2階に息子さんご夫婦が住む部分分離型同居リフォームの事例です。

 

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例)ご親族が所有している物件を息子さんに生前贈与、その後リフォーム

 

 

こちらのお客様は、お父さんとおばあさんが所有している物件を生前贈与して頂き、フルリフォームした事例です。ローンは銀行で組み行いました。ご両親はすでにご自宅があり、空き家になっていた物件でした。

 

生かす方法を検討した結果、ご結婚する息子さん夫婦に譲ることで、思入れのあるお家を次の時代に引き継ぐことができます。同居リフォームとは異なりますが、生前贈与+リフォームという事例のご紹介です。

 

>>この事例について詳しくはこちら

 

 

親名義のまま物件をリフォームすると損?…売却?贈与?どちらかの選択を。相続時精算課税制度とは?

 

《負担を少なくリフォームする方法》

①親から子へ売却し名義変更を行う

 

親族間売買という方法です。ただ、不動産会社に間に入ってもらい、契約書などを作成してもらった方がよいでしょう(親族とはいえ、高額商品ですので、仲介手数料や書類作成費などの事務手数料はかかりますが、安心料としてお願いするのが望ましいと私は考えます)。

 

この場合、リフォーム前に名義が変わりますのでリフォーム費用が贈与にはなりません。ただし注意したいのが、この親族間売買には住宅ローンは組めないことが多いということです。理由は銀行によってさまざまですが、銀行というのは物件を担保にお金を融資します。しかし、親族間売買はどうしても親心で相場より安くしがち、または色々なご事情で適正金額より高いなんてことも

 

そうなると銀行は、融資金額と担保金額のバランスが悪くなるので嫌がります。ローンを組む場合は、扱ってくれる銀行があるか、どのようにしたらよいかなど不動産会社さんや銀行に事前に確認しておくことが重要です。現金で親族間売買を行い、リフォームはローンを組むなどの場合も銀行によって見解が様々なので、〝事を起こす前に“まず確認しましょう。

 

 

②親から子へ贈与して名義変更を行う

 

現在ご両親の所有している物件を生前にお子様に贈与し、お子様の名義に変更。住宅ローンやリフォームローンを組みリフォームし、同居またはお子様に譲り住むという方法です。名義が変更になってからなので贈与にはなりません。比較的シンプルでやりやすい方法だと思います。

 

ただ、①同様注意する必要があります。それは、生前贈与で物件を譲るということは、“不動産を贈与したということで、贈与税がかかる”ということです。安易に贈与してしまうと、お子様にびっくりする額の贈与税が来る、なんてこともあります。贈与税はもらった側にかかります。ただし、この贈与税の計算は、不動産の評価金額の影響を受けます。評価がいくらの物件を譲ったのかによって、贈与税は高くも低くもなります。

 

つまり、評価が落ちている、または評価が低いエリアの物件でなければ、そこまでご両親に負担がかからないということもあります。事前に税理士さんや税務署に、贈与を受けた場合いくらかかるのか相談し確認しましょう。

 

 

②を行うと贈与税がかかってしまう、何かかからない方法はないのか?

 

相続時精算課税制度という制度を使い、②を行ってかかってしまう贈与税を対策できます。

どのような制度かというと

 

相続時精算課税制度とは、60歳以上の直系尊属(父母や祖父母)から20歳以上の子供や孫に対して、贈与された財産の額が、2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。2,500万円を超えなければ、贈与税はかかりません。2,500万円を超える財産については、20%の贈与税がかかります。

 

こちらの場合、贈与を受けた翌年の21日~315日に確定申告をし、贈与税の申告書を提出する必要があります。

相続時精算課税制度で取得した財産は、相続時に他の相続財産と合算した額に相続税が課税されることになりますので注意が必要です。そして、この制度を使うと、その年以降110万円以下の贈与に関する非課税になる制度は使えなくなります。なので、この制度があるからと安易に利用するのは危険です。

 

税理士さんや税務署に確認し慎重に判断しましょう。ご家族の間で、財産はどの程度あり心配はないのか、なども良く話し合っておきましょう。

 

 

リフォームご依頼前に知っておこう「実家を二世帯住宅へリフォーム!メリット・デメリット」

 

デメリット

 

①水道・光熱費の負担が不平等

 

水道や電気は、各住宅に1つメーターを設置します。よって、請求書はまとめて1通で来てしまいます。そうなると、費用を分けることは困難になります。あらかじめご両親がどのくらいかかっていたか聞いて基準金額を聞いておくともめずにすみますね。

 

生活の仕方が異なるので、使用料は様々です。不平等にならないようにご両親ともしっかり話し合い割合を決めましょう。たくさん使っているのにご両親の支払い負担が多い、または、その逆などでもめないようにしましょう。

 

②収納が不足する

 

現状の間取りを生かしてリフォームし、2世帯住宅にする場合、お部屋数を重視しなければならないので、収納が不足するケースもあります。

リフォーム会社さん、リノベーション会社さんに間取りのプランニングをしてもらう際、しっかり収納計画も立てていきましょう。

 

③プライバシーの確保ができない

 

こちらもプランニングをしてもらう際にしっかり話し合いましょう。

音問題は良く聞きますよね。

また、旦那様や奥様のご両親と同居の場合、入口が共有ですとパジャマでうろうろするのも気を遣う・気が抜けない…なんてこともあります。

 

④親世代に気を遣う

 

生活スタイルの違う者同士が同居しますし、親世代とは当然違いもでます。

若い世代が気を遣うのは当然ですよね。

お互いがいい距離感で同居できるように、住宅プランを作るときはご両親を交えてしっかり話し合いましょう。

 

⑤友人を自宅に呼びにくい

 

若いうちは夜更かしも平気。友人を呼んで家で大騒ぎなんてことも、家を持ったらできることですよね。

でも、同居はそうはいきません。夜遅くなればご両親は寝ておりますし、騒がしいと眠れず迷惑がかかります。

この点は、普通の住宅取得とは異なる点ですね。友人を呼ぶときは事前にご両親にも話をしておきましょう。

 

 

メリット

 

①子供の面倒を見てもらえる

 

共働きが当たり前の現代、お子様の面倒を見ながら働くって意外にハードですよね。

でも、同居なら仕事で遅くなる時もご両親に面倒を見てもらえるメリットがあります。いざという時に安心して任せられる方が側にいるのは心強いですよね。

 

②体調が悪い時に面倒を見てもらえる

 

お子様、ご自身が体調不良のとき、共働きだと自分たちでなんとかするしかありません。

でも、同居ならご両親に甘えて面倒をお願いすることもできます。

 

③家事を手伝ってもらえる

 

家事分担の話し合いは事前に必要ですが、忙しい時などは両親がご飯を作ってくれたり、洗濯してくれたりなど、様々なサポートをしてくれる、なんてこともあります。

ただし、甘えてばかりではだめです。親しき中にも礼儀あり、お互いに手伝う気持ちでいましょう。

 

④お金が溜りやすい

 

これは意外なことですが、金銭面にも良いのです。

例えば、食材をシェアすることで無駄買いをしないで済みます。

ご両親がご飯などを作ってくれたら、食費も抑えられるときもあります。

 

 

二世帯住宅の場合のタイプは2つ(同居型と分離型)

 

 

①完全同居型 間取り

 

完全同居の二世帯住宅は、寝室などのプライベート空間をのぞき、リビングやキッチン、バスルームなど、ほとんどの生活空間をふたつの家族で共用する間取りのスタイル。

 

普段は、家族の温かい気配を感じながら暮らし、ひとりの時間を楽しみたい時は、プライベート空間へ。スタンダードな二世帯住宅

 

 

②完全分離型 間取り

 

玄関、バス、キッチンなど、すべてが世帯別にある完全分離同居型です。

1階は親、2階は子世帯の空間で、ほどよい交流と気兼ねない暮らしを実現します。

 

 

 

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