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★スケルトンリフォーム(フルリフォーム)についてお教えいたします

 

スケルトンリフォームとは、一度骨組みの状態に戻してからリフォームを行う、自由度の高いリフォームのことを指します(フルリフォームとも言われます)。リフォームの方法には、設備の入れ替えなど部分的に行うものもありますが、スケルトンリフォームでは既存の間取りにとらわれず、骨組み以外は全く新しい部屋や空間を作ることができます。メリットは新築するより費用を安く抑えつつも、内装を自分好みにできることが挙げられます。中古マンションなどでも内装や設備を一新させ、間取りを自分たちのライフスタイルに合わせやすくなります。

また、スケルトンリフォームの同義語で「リノベーション」という言葉があります。リノベーションは「住まいを作りかえて、物件の価値を向上させる」という意味を持った言葉です。リノベーションでも大幅な間取りや内装、設備の変更が行われますが、スケルトン状態にしなくてもできるケースも含まれます。

 

 

骨組以外をまるごと替えるフルリフォーム

 

スケルトンリフォームとは、住居の内装や設備をすべて解体して行う大掛かりなリフォームのことです。

スケルトンとは「骨格」のこと。
不動産やリフォーム業界では、住宅や店舗の内部・外部・あるいは両方を解体し、柱・梁・床といった建物の要となる「躯体」だけにした状態のことを言います。

つまり、「フルリフォームする」と言うときは、建物に大きく手を入れるスケルトンリフォームを指すことが多くなります。

スケルトンリフォームは骨組以外をまるごと変えるリフォームですから、新築同様の住み心地にすることが可能です。リフォームの中では最も大掛かりな施工ですが、建て替えよりは大幅に費用を抑えられます。リフォーム内容や範囲によっても異なりますが、大まかに家を新築する1/3〜2/3程度が費用の相場と思っておくと良いでしょう。

 

古い建物でも内装を一新できるため、「代々家族が住んできた家をそのまま残しつつ、住み心地は現代のライフスタイルに合ったものにしたい」、「再建築不可物件のため建て替えることができないが、生活空間は全体的にキレイな状態にしたい」といった要望も叶えることができます。住まいに思い入れがあって建て替えは避けたい人や、建築条件によって建て替えができない人には特におすすめです。

また、2階建の戸建で1階だけをスケルトンリフォームするのも最近人気が高まっています。キッチンや浴室など、生活に大きな影響を与える部分を総取替えすることで、建物を作り変えることなく快適な暮らしを手にすることができるのです。

 

 

スケルトンリフォームができない建物とは

 

ツーバイフォー(2×4)やプレハブ工法などで建築された物件は、柱や梁ではなく壁の「面」で家を支えています。そのため、スケルトンリフォーム自体は可能ですが、その後間取りの変更はできませんので注意が必要です。

また、マンションでは管理規約でリフォーム内容や範囲が限られる場合が多くなります。専有部分のみのリフォームとなり、外壁や玄関ドアのリフォームはできません。また、マンションによっては工事に使用して良い素材や、業者まで指定されていることもあります。事前に管理規約に目を通し、管理組合に確認しておきましょう。

 

 

スケルトンリフォームとリノベーションのちがい

 

 

リフォームとリノベーションは似た言葉であり、同じ意味で使われることも多くあります。

英語のreformは本来「改革する・改心する」といった意味を持つ言葉ですが、日本では「住宅の改修・修繕」として使用されるのが一般的です。

対してrenovationはもともと「リフォームする」という意味の言葉です。日本では「住宅を改修し、より住みやすい状態にする」という意味合いで使われています。2つの言葉を比べてみると、「リフォーム」は「修繕」の意味で使われることが多く、「リノベーション」は「住み心地を良くする、現状よりも良い状態にする」という意味で使われることが多く、ニュアンスに若干の違いがあります。

また、施工範囲で使いわける場合には、リフォームは比較的小規模な施工、リノベーションは建物全体に及ぶ大規模なリフォームを指します。

スケルトンリフォームとリノベーションは混同されることも多いのですが、スケルトンリフォームが「建物の躯体を残してすべてリフォームする」ことを指すのに対し、リノベーションはそれに限らないという違いがあります。

リフォーム会社によってもスケルトンリフォームとリノベーションの言葉の定義は異なります。リフォームを依頼したい業者が見つかったら、具体的なプランを練る前に施工範囲や内容について確認しておきましょう。

 

 

戸建のスケルトン・フルリフォーム費用

 

建物全体を新築同様にできるスケルトン・フルリフォーム。リフォームの種類の中でも最も施工範囲が広くなります。

そのため、「どれくらいの費用がかかるのか想像がつかない」という人も多いでしょう。戸建をスケルトン・フルリフォームするとき、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

建築面積が30坪の場合、スケルトン・フルリフォームにかかる費用は1,300〜1,500万円が相場の目安です。

外壁など建物の外側も解体する場合(内外部スケルトンリフォーム)には、1,700〜2,000万円程度が相場となります。

この金額は工事費の他、廃材の撤去・処理費用なども含めた金額です。

 

 

スケルトン・フルリフォームは費用が高くなりやすい?

 

スケルトン・フルリフォームを行なうと、柱や梁、基礎の状態がはっきりわかります。スケルトン・フルリフォームしてはじめて柱の腐食やシロアリ被害などが発覚することもあるでしょう。

腐食やシロアリ被害、カビなどが見つかった場合、修繕の必要が出てきますので、そのぶん費用がかかります。スケルトンリフォームは新築よりも費用が抑えられるというイメージを持たれるかと思いますが、建物の状態が非常に悪ければリフォーム費用は新築とそれほど変わらないこともあります。

また、水回り設備を新しくする、位置変更する、間取りを変更するなど、工事内容によってもかかる費用は大きく変わってきます。

家族の生活に本当に必要なリフォームとそうでないものをじっくりと考えて、後からどんどん予算が膨らんでしまうことのないようにしましょう。

費用についておおまかなイメージは掴めたでしょうか。
次に、スケルトンリフォームの内容について詳しくみていきましょう。

 

スケルトンリフォームは、大きくわけて3つの方法があります。
どのような方法なのか1つ1つを詳しく説明していきます。

 

 

内部のみスケルトン

 

外壁の傷みが少ない、あるいは外壁はそのままにしたい場合に、建物の内部のみをスケルトンリフォームする方法です。間取りの変更や水回り、階段の位置変更など、建物内部を大きく変えるリフォームが可能です。

また、柱や基礎への耐震補強、壁の内側へ断熱材を入れることもできます。外壁を壊さないため、費用が抑えられるのがメリットです。

マンションの場合は占有面積のみリフォームが可能なため、内部スケルトンリフォームだけが可能となっています。

 

 

外部スケルトン

 

外部スケルトンは、内部には手を加えずに外壁だけを解体する工事のことです。
外壁の傷みが全体に及んでおり、塗装だけでは解決にならない場合に行います。外部スケルトンだけを行うことは少なく、一般的なスケルトンリフォームのイメージからは少し離れたものとなります。

 

 

内部及び外部スケルトンリフォーム

 

建物の躯体のみを残してすべてを解体する工事です。
再建築不可やセットバックのために建て替えができない、建て替えると既存の住宅よりも狭くなってしまうといった場合に多く選択されるリフォームとなっています。

躯体を傷つけずに作業する必要があるため、解体は手作業で行います。また、解体に伴って廃材の量が多くなること、建物の外側を新たに作ることなどの理由から費用は最も高くなります。

内外ともにスケルトンリフォームを希望する方の多くは、「せっかくリフォームするなら外側もキレイにしたい」、「住まいのイメージを一新したい」という理由からです。

しかし、外壁の傷みが少ない場合には塗装する、窓を増やしたい場合にはその部分に穴を開けて個別にサッシを入れるなど、外側をスケルトンリフォームしなくても要望を叶えられる場合もあります。

内部・外部どちらもスケルトンリフォームを行う必要性があるか、リフォーム会社と相談しながら考えてみてください。

 

 

スケルトンリフォームの工事期間

 

 

スケルトンリフォームの工事期間は、戸建て・内部のみの場合で3ヶ月程度が目安です。外壁もすべて解体するなら4〜5ヶ月が目安となります。

解体・リフォーム範囲が大きくなればなるほど工事期間は長くなります。リフォームの工事中は騒音や業者の出入りなどで近隣に迷惑をかけることもあるため、事前にリフォームの実施と工事期間の目安を伝えておきましょう。

また、工事期間が伸びてしまう原因として多いのが、工事が始まってからリフォームを追加する、リフォーム内容を変更することです。

「やっぱりこうしたい」といった後出しの要求が多くなれば、そのぶん工事期間が伸びるのは必然です。新しい素材の納期や作業工程によっては、職人さんが作業できずに待機する時間を作ってしまうことになります。

後出しの要望があまりにも多くなるのはマナー違反ですが、要望によってはかえって作業がスムーズになる場合もあるので、担当者に相談してみましょう。何より「本当はこうしたかったのに」という気持ちを抱えたままリフォームを終えるのは避けたいものです。

着工後に要望が出てきた場合にはなるべく早い段階で相談するようにしましょう。着工後でも、リフォーム会社に追加・変更の要望を伝えることは悪いことではありません。箇所によって、いつまでなら対応が可能かを確認しておくことが大切です。

また、リフォームを行う際には工事期間に加えて、リフォーム会社とともに計画を立てる期間も必要となります。計画の期間は4〜6ヶ月程度を目安とし、慌てて決定する部分がないようにしましょう。

ここまで、スケルトンリフォームの工事について説明しました。
次に、スケルトンリフォームを行うとどんなメリットがあるのか、デメリットとして想定しておくべきことは何かを紹介します。

 

 

スケルトンリフォームのメリット・デメリット

 

 

スケルトンリフォームはメリットもデメリットもあります。理解を深めるためにも、ここでしっかり確認しておきましょう。まずはメリットにはどんなものがあるかを見ていきます。

 

 

スケルトンリフォームのメリット

 

・間取りの変更が可能に

 

ライフステージによって、最適な住まいは異なります。

「子どもたちが独立したから部屋をつなげてゆったりした空間を作りたい」、「使い勝手の悪い部屋をなくして住まい全体を活用したい」といった要望があるとき、間取り変更のリフォームが有効です。

スケルトンリフォームは建物を躯体のみの状態に戻すため、間取りの変更が可能となります。逆に言えば、間取りの変更を行いたい場合、部分的にでもスケルトンにする必要があるということです。

家の住み心地を最高レベルにまで引き上げたいとき、間取りを自由に変更できればイメージに沿ったリフォームが可能となるでしょう。また、住まい全体をバリアフリーにしたい場合にもスケルトンリフォームが適しています。

 

 

・給排水管や配線を一新できる

 

建物はまだまだ住める状態でも、給排水管や電気配線の老朽化によって問題が出てくることがあります。スケルトンリフォームなら、配管・配線を修繕したり、新しくしたりする作業もしやすくなります。

配管・配線は建物よりも早く寿命が来るため、これらを一新するためにスケルトンリフォームを検討される方も多いかもしれませんね。また、「全室無線LANを通したい」といった要望も叶えることができます。

 

 

・水回りの位置変更が可能に

 

キッチンやトイレ、浴室といった水回りの設備の位置を変更するときには、配管の位置も合わせて変更する必要があります。

スケルトンリフォームなら配管・配線の位置変更もしやすくなるため、水回りの位置変更がスムーズになり、リフォームの自由度が上がります。

 

 

・耐震性を上げられる

 

耐震性能を上げるリフォームは、部分的に行うぶんにはスケルトンの状態にしなくても可能です。しかし、スケルトンリフォームを行うと躯体の状態をすべて確認できます。

老朽化によって損傷・劣化している部分を見つけやすくなるため、必要な部分には補修を行い、最適な耐震補強を全体に施すことが可能となります。古い木造住宅で現在の耐震基準を満たしていない場合でも、筋交いや耐震ダンパーなどを設置することで耐震性を高めることができるのです。

 

 

・断熱対策ができる

 

戸建の場合、外部スケルトンリフォームで外壁を剥がし、断熱材を追加することで冬暖かく、夏は暑さを家に入れにくくすることができます。

古い住宅では外周に断熱材が入っていない、入ってはいるが充分でないことが多くあります。スケルトンリフォームで全体の断熱対策を行えば快適性が上がるだけでなく冷暖房効率もアップしますので、省エネにつながります。

 

 

・劣化部分やカビやすい箇所がわかる

 

スケルトンリフォームを行うと、普段壁や床によって隠れている建物の構造部分を確認できます。そのため、劣化部分や湿気によってカビや腐食が発生しやすい箇所を見つけやすくなります。

このような部分は建物の構造以外に地域の気候や土地の特性、影のできかたなど様々な要素が影響し合うため、建てる前の予測がしにくいものです。さらに言えば、住んでいても気がつかないことが多いでしょう。スケルトンリフォームによって躯体のみの状態にし、劣化部分を突き止めて補修を行うことで、住まいの寿命を伸ばすことができます。

 

 

・古い再建築不可物件でも新築同様の住み心地に

 

建て替えを行うためには、幅4m以上の道路に2m以上(一部地域では6m)接した土地であることが条件の一つとなります。

この条件を満たさない物件は、火災や地震などの際に避難する通路を確保するため、建築基準法で「再建築不可」とされています。

再建築不可物件は建物を壊して建て替えることはできませんが、スケルトンリフォームは可能です。スケルトンリフォームで内装や設備を一新すれば、快適に住むことができるでしょう。

再建築不可物件は古い物件のため建物の価値が低い、またはほぼ価値がないことがほとんどです。そのため、同じ地域の物件でも比較的安い金額で購入できます。新築一戸建てでは手が出ないエリアでも、再建築不可物件+スケルトンリフォームなら所有できるというパターンも。

「住みたい地域で安く購入した再建築不可物件にスケルトンリフォームを施して住む」という選択肢は、近年人気が高まっています。

 

 

スケルトンリフォームのデメリット

 

次に、スケルトンリフォームのデメリットも合わせて見ていきましょう。

 

 

・新築とまるっきり同じというわけではない

スケルトンリフォームを行なうと建物の内部をすべて解体するため、住み心地の面では新築同様にリフォームすることが可能です。

しかし、地盤調査・改良を行なってから建てる新築と同じ強度まで持っていくとなると、追加コストが多く発生してしまい、建て替えるのと費用があまり変わらない場合もあります。

また、スケルトンの状態にした後に建物全体に耐震補強を施す、基礎を強化するなどして「補強」することは可能ですが、地盤全体の改良は難しくなります。

 

 

・新築や建て替えよりもコスト高になる可能性も

 

 

スケルトンリノベーションは機械を用いずに、職人さんがスケルトン状態にしていくため、比較的に工期が長くなります。工期が長くなると人件費が含まれますので必然的にコストが高くなってしまいます。内装だけでなく、屋根・外壁まで含めるとさらに工期が長くなっていきます。要望と予算を照らし合わせて進めていかないと予算オーバーなんてことも。工期が長くなると、その間は住まいで生活はできないので仮住まいをしなければなりません。仮住まいの費用も頭に入れておく必要がありますね。

 

 

・スケルトン状態にしないと、どのような耐震補強をすべきかわからない

 

構造の状態は住まいによってそれぞれ違います。地盤がしっかりしていて、構造もしっかりしていても肝心の柱が湿気により腐朽している場合があります。また、設計図通りに建築されていない場合、想定外の補強が発生することも。

 

 

スケルトンリフォームの注意点

 

 

スケルトンリフォームの注意点については随所でお伝えしてきましたが、他にも重要な注意点があります。それは業者選びについてです。

木造の一戸建てをスケルトンリフォームするのは、新築を建てるのと比べて施工する人の技術力が必要と言われています。建物の状態を隅々まで確認し、適切な処置を判断して実行する。

文字にするとシンプルな作業のように感じられますが、実際に行うためにはたしかな技術力と経験が必要です。建物の傾きや基礎部分の状態など、一朝一夕では判断のつかないポイントも多くあるからです。

そのため、経験豊富な職人さんとつながりのあるリフォーム業者や工務店に依頼することが重要となってきます。

 

 

リフォーム業者選びは慎重に

 

スケルトンリフォームはリフォームの範囲が広く、建物を一から作るよりも経験や知識を元に判断する場面が多くなります。また、内装・生活空間はすべて作り変えることになるため、プロならではのアイデアを提供してくれる業者を選びたいものです。

ここで、スケルトンリフォームの業者を選ぶ際のポイントを3つ紹介します。

 

 

希望するリフォームと同様の施工実績が豊富である

 

リフォーム業者にも特性や得意分野があります。施工件数が多くても、スケルトンリフォームの経験が少ないという業者もあるでしょう。反対に、スケルトンリフォームが得意でウリにしている業者もあります。

前述したとおり、スケルトンリフォームは職人さんの技術力が重要なリフォームです。施工件数だけに注目せず、「自分が行いたいリフォームと同様の実績が豊富か」という点にも注目してみてください。

 

 

 

要望に尊重したプランを提案してくれる

 

担当者が施工主の要望を尊重したプランを提案してくれるかどうかは非常に重要です。「相性が悪い」、「業者側の意見を押し付ける」、「難しい用語で説明されるため、よくわからない」といった場合、担当者の変更を希望するか、他のリフォーム業者へ依頼した方が無難です。

リフォームでは大切な住まいに手を加えるものです。かかる費用も少なくはありませんので、少しでも「信頼できない」と感じたら任せないようにしましょう。施工主の要望をプランに反映し、プロとして適切なアドバイスをしてくれる業者は必ず見つかるはずです。

 

 

ちなみに当社の場合は、この段階で3Dパース図を作成してしっかりプランニング・概算見積もりの段階で本審査に行けるほどの精度のお見積りを出すことが可能になります。定額商品もございますので検討しやすいかと思います。

 

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見積もりは安さを追求するためにとらない

 

 

リフォーム業者の見積もりや相談は多くが無料でできますから、いくつかの業者で見積もりをとることをおすすめします。しかし、最安値でリフォームを行なってくれる業者を見つける目的で相見積もりをとるのはやめましょう。

複数の業者で見積もりをとったとき、同じ範囲のリフォームなら大体同じ金額となるはずです。そんな中で自分の希望を叶えるためにどんなサービスを行っているのか?そのあたりを吟味することが重要です。安いからと言って自分の希望を再現できないのでは意味がありません。

 

 

まとめ

 

 

スケルトンリフォームは、新築よりも安い価格で綺麗な家を手に入れることができると、近年非常に話題になっています。間取りや内装をまるごと新しくできるだけでなく、耐震性を見直すこともできるため、選択肢に入れる方も増えていますね。 ただし、スケルトンリフォームには注意点も存在します。マンションの規約を確認することや、リフォームする物件の老朽化している度合いから、リフォームか、新築や建替えにするのかを見極めること、そして何より経験豊富な質の高い業者を探すことが大切です。 新築よりも高い技術を必要とするスケルトンリフォームを成功させるためには、事前に注意点や他のリフォームの選択肢を把握しておくこと、そして建替えや新築などと比べたメリット・デメリットを知ることも重要と言えるでしょう。 新築か建替えか迷っているなら、ぜひスケルトンリフォームを選択肢に入れてみてはいかがでしょうか?安い価格で、全く別の家に生まれ変わるかもしれませんよ。

 

 

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