中古を買ってリノベーションに関する悩みを解決！お役立ちブログ！

 

メリットの多いフルリフォーム・リノベーション。一方で、デメリットや注意しておくべき点はあるのでしょうか。マンションの場合など、さまざまな事例に触れながら、フルリフォームの費用相場について紹介していきます。最近、何かと話題になっているフルリフォーム・リノベーション。多額の費用がかかるように考えられがちですが、少し手を加えるだけなら、意外と費用を抑えて理想通りの家にフルリフォーム・リノベーションすることも可能です。栃木県でフルリフォーム・リノベーションを検討している方はリングスプラスにお任せください。

 

 

フルリフォーム・リノベーションとは

 

 

フルリフォーム・リノベーションの意味とは

 

フルリフォーム・フルリノベーションに「フル」がつくと、スケルトンリフォーム・リノベーションのような大掛かりな工事を指すようになります。全体的に、家を包括的にフルリフォーム・フルリノベーションすることを、フルリフォーム・フルリノベーションというのです。

 

 

新築ではなくフルリフォーム・フルリノベーションが選ばれる5つの理由

 

 

では、まずは、そもそもフルリフォーム・フルリノベーションは何が良いのでしょうか？もちろん、新築、改築、フルリフォーム・フルリノベーション、いずれの選択肢もそれぞれに長所・短所があるわけですが、その中であえて「フルリフォーム・フルリノベーションを選ぶべき理由」は何なのか？それが本当に自分に合ったチョイスなのかを検証する意味でも、フルリフォーム・フルリノベーションのメリットをチェックしていきましょう。

 

 

 

［理由①］新築よりも費用が安い

 

まず、最大のメリットはコスト面。新築住宅を購入したり建て替えたりするよりも、既存の住宅をベースにフルリフォーム・フルリノベーションする方が、当然ながら費用を圧縮することができます。

劣化具合にもよりますが、フルリフォーム・フルリノベーションでは基礎や構造は既存のものを生かすのが基本。劣化が激しい場合でも、その部分を重点的に補強して利用できる部分は利用する、ある意味合理的なやり方です。

 

 

 

［理由②］デザイン・間取り・設備の自由度が高い

 

自由にプランニングできる一戸建ての注文住宅は別として、分譲戸建てやマンションは「完成品を買う」のが基本。

最近は施工前に間取りやデザインを選べるマンションも登場していますが、オプション料金がかかるケースもありますし、それもあらかじめ用意された数パターンの選択肢からのチョイスとなるため、オーダーメイドというわけにはいきません。

一方、フルリフォーム・フルリノベーションは建物をいったん構造部だけを残したスケルトン状態にしてから間取りやデザインを再構成するため、施主の意向をふんだんに取り入れた空間を作ることができます。

 

構造による制約を受けることもあるため何でもアリというわけにはいきませんが自由度は高く、オーダーメイドに近いことができる場合があるのもフルリフォーム・フルリノベーションの大きなメリットといえるでしょう。

もちろん、分譲戸建てや新築マンションが悪いわけではなく、むしろ万人にとって快適な、ある意味セオリー通りの間取りになっています。

とはいえ、それが世の中の8割の人にとってベターだったとしても、あなたにとってベストであるとは限りません。

また、「間取りやデザインはいいのだけど、キッチンの位置がイマイチ」といった少しの妥協が、長年住み続けているうち大きな不満に育ってしまうことも。フルリフォーム・フルリノベーションならそういった細部にまでこだわることができますし、住宅業界の常識にとらわれない、唯一無二の「尖った住まい」だって実現することが可能です。

 

 

 

［理由③］中古住宅は立地の自由度が高い

 

コストに余裕があり新築を無理なく変えたとしても、「希望のエリア」に「理想通りの家」が出るとは限りません。

仮にあったとしても、人気エリアの新築は抽選になることも多く、確実に購入できるわけでもない。

その点、中古マンションは販売件数が圧倒的に多く、ある程度立地重視で選んでも、理想に近い物件が見つかる可能性が高くなります。

現在、2000年代初頭に建てられた高層マンションの多くが築10年前後の「優良中古物件」として供給されているなど、中古住宅の供給戸数は増加中。また、数年前には国土交通省が「中古住宅・リフォームトータルプラン」として中古住宅流通・リフォーム市場の活性化につながる様々な施策を打ち出すなど、国を挙げての後押しもあります。

 

 

 

［理由④］愛着のある家・土地に住み続けられる

 

「中古住宅を購入してフルリフォーム・フルリノベーションするケース」でシミュレーションしてみましょう。

国土交通省「平成27年度住宅市場動向調査」によると、マイホーム購入者の総額資金（全国平均）は「注文住宅（新築）」が4176万円、「分譲住宅（新築）」が3830万円。

対して、「中古住宅」は2454万円と、新築に比べて約1300万円~1700万円も「安い」ことが分かります。※ちなみに栃木県だともっとやすいですね...

 

ちなみに、三大都市圏で見ると、中古住宅は首都圏で2770万円（注文住宅は5719万円）、中京圏で1923万円（同4643万円）、近畿圏で1997万円（同4924万円）となっていて、都心に近いエリアのほうがより価格に開きがあるようです。

一方、一般的なフルリフォームの工事費の相場は60㎡程度で600万円~900万円程度。

かなりこだわって1000万円以上の費用をかけた場合でも、「中古＋フルリフォーム・フルリノベーション」なら新築価格の8割程度にコストを抑えられる計算です。

 

 

 

［理由⑤］資産価値の目減りが少ない

 

一般的に、新築マンションの資産価値は「買った瞬間」から物件価格の7~8割程度に目減りするといわれています。

家自体はまっさらな状態なのでおかしな話ですが、新築は販売のための広告宣伝費などが価格に上乗せされているため、たとえ新品同様でも購入時と同じ値段で売ることは難しいわけです。

一方、中古住宅は広告宣伝費などの「下駄」をはかされておらず、その時点における純粋な物件の評価によって販売価格が設定されているため、購入直後から急激に価値が下がる可能性は低いといえます。また、前述のように中古は物件のストックが豊富なため、資産価値の落ちにくい都心の駅近マンションなどを選びやすいのもポイントです。

 

 

フルリフォーム・フルリノベーションにかかる費用とコストを下げるポイント

 

 

お得なフルリフォーム・フルリノベーションのコツ

 

新築や建て替えに比べて割安とはいえ、当初のプランニングが甘かったり、依頼する会社を吟味せず決め打ちしてしまったりすると、余計なコストがかかってしまうこともあります。より格安でフルリフォームするためのポイントも合わせて紹介します。

 

 

フルリフォーム費用の予算相場

 

フルリフォーム費用といっても工事の規模によりけりですが、最もコストがかかる「一戸建てをスケルトンからフルオーダーで作り込む」ケースで500万円~800万円程度が目安。建材やデザイン、間取りなどにかなりこだわった場合は1000万円~1500万円といったところです。

これに加え、工事費の10~20％程度の「デザイン設計料」、同程度の「諸費用」がかかり、工事期間中に暮らす「仮住まい家賃」も必要になってきます。工事は長い場合で4~5カ月におよぶこともあり、長びくほどに家賃負担も嵩みます。

実家などに頼れるのであれば一時的に甘えてしまうのがいいでしょう。

たとえば、工事費600万円のフルリフォームだと、デザイン設計料は約60万円~120万円、諸費用も約60万円~120万円、仮住まい家賃を月8万円×4カ月で32万円とすると、フルリフォーム費用の概算は752万円~872万円になります。

 

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新築一戸建てと中古住宅の違い

 

●新築（分譲）だと4000万円程度で物件を購入する必要がある

 

前述の通り、新築の価格は注文住宅の場合で4176万円、分譲住宅の場合で3830万円。

一方、中古住宅は2454万円で、ここに平均的なフルリフォーム費用（工事費、設計料、諸費用）をプラスした場合でもかなりコストを抑えることができます。※ちなみに栃木県だともっとやすいですね...栃木県の場合はおおよそ新築注文住宅の場合は3500万円ほど建売住宅ですとエリアにもよりますが2500万円前後が基準価格だといえます。

 

 

●新築（注文）の全面リフォームは1000万円かかる場合も

 

もちろん、1000万円以上の費用をかける大がかりなフルリフォーム・フルリノベーションのケースでは、諸費用なども合わせると新築分譲とさほど変わらないコストがかかる場合もあります。すでに住宅をお持ちの方は除き、この点では中古住宅探しにおいて価格をしっかり見定めていくことが重要だと言えます。

 

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●中古だから大幅に安くなるわけでない

 

しかし、それでも新築注文住宅に比べれば割安感があり、注文住宅同様「自由にプランニングできる家」を格安で手に入れる有用な手段であることは間違いなさそうです。いかにフルリフォーム・リノベーションをしてかつ注文住宅と比較してどの程度安くなるのか、お得に住めるのか、この辺りを中古住宅の専門家である当社にご相談頂き整理できればいいなと思います。

 

 

マンションと一戸建ての違い

 

一戸建てよりもマンションのほうがリノベーション費用は安くなる傾向があります。

リクルート住まいカンパニーがリフォーム費用300万円以上の人を対象に行った「2015年 リフォーム実施者調査」によると、フルリフォーム・リノベーション費用の総予算は全体平均で641.5万円。※戸建てと違い外構工事や外壁屋根の工事など外部にかかる費用がないため金額が安くなる傾向にあります。

 

 

 

●マンションを一戸建ての費用差は約200万円

 

うち、一戸建ては当社平均で約700万円、マンションは当社平均で約500万円と、約200万円もの開きが出ています。

ただし、マンション購入には修繕積立金・駐車場料金・管理費など毎月かかる費用もございます。フルリフォーム・リノベーション費用に差が出ても毎月の支払を加え住宅ローンで考えるとマンションの方か割高になった、なんてこともあります。住みたいエリアによって価格の妥当性はありますが、この辺りもよく吟味してマンションなのか、一戸建てなのか検討する必要があります。

 

ちなみに、戸建ては築年数が古くなるほどリフォームの平均費用は高くなり、築10年未満だと水廻り現状で当社の場合約400万円なのに対し、築40年以上は外部から内部すべてを交換、修繕する必要があるため当社平均800万円～1200万円と一気に跳ね上がっています。築年数の古いとその分直す部分が多いのと断熱・サッシなど改善しなければならない点が多いため増える傾向にあります。なので一戸建て物件を探す場合や安いからと言って総合的に安くできるわけではなくどの程度現状を生かしてできるかがフルリフォーム・リノベーションでお得に住むポイントになります。

 

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フルリフォーム・フルリノベーションの手順

 

大がかりなフルリフォームの場合、工事だけでも最低1カ月、スケルトンからのフルリフォームなら長くて4か月以上におよぶこともあります。

結婚や出産後などの新生活に合わせて入居するためには、そこから逆算したスケジューリングが必須。

ここでは中古住宅を購入してフルリフォームを行う場合の一連の流れを、入居から逆算した時系列とともに紹介します。

 

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［手順1］中古物件を探す

 

【入居の5~6カ月前】 まずは中古物件探しから。

最もポピュラーなのはSUUMOなどの住宅情報サイトで条件に合う物件を検索し、気になる物件があれば内覧を申し込むというやり方。

賃貸物件を探すときの流れと変わりません。

エリアや価格帯だけでなく、「インスペクション（建物検査）済みであるか」、「制震・免震・耐震に対応しているか」など、中古物件ならではの気になる条件を細かく設定して検索できるサイトもありますので、こだわりの条件をあらかじめ書き出しておくなど整理してから探すとスムーズです。＜良質な中古マンションを選ぶポイント＞ 築年数をチェックする……1981年以前の「旧耐震基準」で建てられている物件は耐震補強工事に費用がかかることが多いです。

 

また、築15年以内なら2000年の建築基準法改正にも対応しているなど、築年数がひとつの基準となります。

なお、建物の「耐震等級」は全3段階で、数字が大きいほど耐震性能に優れていることを表します。

こちらもチェックしておきましょう。駅からの距離……利便性だけでなく、資産価値という観点から見ても駅近物件は価格が比較的下がりにくいといわれます。

 

また、仮に賃貸として貸し出す場合も、借り手がつきやすい傾向があります。

ただし、資産価値にこだわらなければ、駅から多少遠くてもコスパの良い広い家が見つかる確率が高まるでしょう。

このあたりは自らの価値観に素直に従っていただきたいところです。フルリフォーム・フルリノベーション向きの構造かどうか……中古マンションの構造は「壁式構造」「ラーメン構造」に分けられ、それぞれ一長一短があります。

壁式構造は、強度自体は高いのですがフルリフォーム・フルリノベーションの自由度という点では落ちます。

一方、ラーメン構造は壁を取り払える箇所が多く、自由な間取り変更がききやすい利点があります。

買った後で構造の問題により希望のフルリフォーム・フルリノベーションが叶わないということがないよう、フルリフォーム・フルリノベーション向きの構造か否かはしっかりチェックしておきましょう。

 

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［手順2］フルリフォーム/リノベーション会社を選ぶ

 

【入居の5~6カ月前】 物件探しと並行して行っておきたいのがフルリフォーム・フルリノベーションを依頼する会社の選定。

施工会社は物件を買った後にじっくり選べばよさそうなものですが、ローンのことを考えると並行してやるべきなのです。

理由は「手順4」に後述します。

 

フルリフォーム・フルリノベーション会社を選ぶ際はネットの口コミや専門誌などを参考にしたり、フルリフォーム・フルリノベーション会社が開催している相談会やイベントなどに参加したりする方法があります。ともあれ、ネット経由でもイベント参加でもいいので、まずはフルリフォーム・フルリノベーション会社に実際に会いに行き話を聞いてみるといいでしょう。依頼したい会社が早々に決まれば、物件探しの際も内覧に同行してもらって、プロならではの視点からアドバイスを受けることができるかもしれません。

モデルハウスなどもタイミングが合えば確認できる場合もあります。

 

＞当社のフルリフォーム・リノベーションモデルハウス内覧を検討の方はこちら

 

 

 

［手順3］フルリフォーム/リノベーションの仮プランニング・概算工事見積を依頼

 

 

前の項目で説明した【入居の5~6カ月前】 物件探しと並行して行っておきたいのがフルリフォーム・フルリノベーションを依頼する会社の選定。のほかにこの段階は少し忙しいですが同時に見積もりもだしてもらう必要があります。なぜかと言うと中古住宅+フルリフォーム・リノベーションの場合で住宅ローンに組み込んで借りる場合は概算工事見積をだしておかないと審査に出す金額がわからないので正確な判断が難しくなります。また、フルリフォーム・リノベーションの場合は間取りの変更を伴う工事も多々あります。その場合はお客様の希望を具現化して、この段階である程度プランニングをしておくことが重要になります。しかしながらこの部分お客様個人で進めていくのはすごく負担の多い内容です。この部分は不動産・リフォーム・リノベーションの知識があり、住宅ローンにも長けた会社にお願いすることをお勧めします。

 

 

 

ちなみに当社の場合は、この段階で3Dパース図を作成してしっかりプランニング・概算見積もりの段階で本審査に行けるほどの精度のお見積りを出すことが可能になります。定額商品もございますので検討しやすいかと思います。

 

ご来店頂いたお客様にはどんなプランニングをしているのか仕様書をプレゼントしております。

まずはお気軽にご来店頂きいろいろとご相談に乗れればと思います。＞来店予約はこちら

 

 

 

［手順4］住宅ローン（リフォームローン）の事前審査

 

 

【入居の4~5カ月前】 物件が見つかったら、申し込みと同時にローンの事前審査へ。

住宅購入資金は「住宅ローン」、リフォーム資金は「リフォームローン」とそれぞれ別のローンがあります。

住宅ローンは借りられる金額が多く返済期間も長期に設定できる一方、リフォームローンは金額が少なく、返済期間も最長10~15年程度と住宅ローンの半分以下。

返済期間が短いぶん、金利も高めに設定されています。

よって、中古住宅購入＋フルリフォーム・フルリノベーションを行うにあたって住宅ローンとリフォームローンを同時に借りると、ローンが二重になってしまううえ、高金利なリフォームローンにより月々の負担が重くなってしまうのです。

 

そこで、最近では住宅購入資金とフルリフォーム・フルリノベーション資金を一本にまとめてしまう「リフォームパック」のような住宅ローンも登場してきています。これならフルリフォーム・フルリノベーション費用も含めて低金利の住宅ローンで賄うことができるわけです。

 

ただし、それには注意点もあります。

＜住宅購入資金とフルリフォーム・フルリノベーション費用を住宅ローンで一本化する際の注意点＞ 一本化するためにはローン事前審査の際に「リフォームの見積書」が、申し込みの際に「工事請負契約書」が必要になることがあります。

そのため、この時点でリノベ工事を依頼するリフォーム会社を決めておく必要があるわけです。

かなりタイトなスケジュールにはなってしまいますが、住宅を探すのと並行して施工会社の選定も進めておく必要があるでしょう。

とはいえ、従来の住宅ローンに比べ、「中古住宅＋フルリフォーム・フルリノベーション」一体型のローンはまだまだ整備されていないのが現状。

 

取り扱う金融機関自体が少ないですし、あってもあまり積極的に情報発信をしていません。

審査に通過しても物件価格の2割程度の工事費用しか融資資金が出ないなど、厳しい結果になることも予想されます。

そのため、工事費用はある程度自己資金で賄えるよう準備しておくことも重要です。

なお、実績のあるフルリフォーム・フルリノベーション会社に間に入ってもらったほうが金融機関との交渉がしやすい場合もあります。

 

＞中古住宅購入と住宅ローンについてご相談したい方はこちら

 

 

 

［手順5］契約

 

【入居の4~5カ月前】 住宅ローンの事前審査が通ったら、いよいよ売買契約。

ちなみに、購入申し込みの時点ではあくまで「仮押さえ」という扱いになるため、正式に売買契約を結ぶまではキャンセルが効きます。

家はやはり一生の買い物です。

納得できないポイントがあるのに「押さえてもらっていたのに悪いから…」といった理由で買ってしまうと、後悔すること必至です。

物件の購入申し込みから売買契約を結ぶまでの「仮押さえ」の期間はおよそ1週間程度ですので、この間に物件や周辺環境について気になることがあれば、不動産会社にどんどん質問しましょう。

心から納得し売買契約の段階になったら、次に契約内容の確認です。

契約書類の内容は難しい部分も多く、当日の説明だけでは理解できない点もあります。

そのため、可能であれば事前に重要事項説明書を取り寄せ、分からないところは司法書士や弁護士などの専門家に聞くなどして、自分に不利な内容になっていないかチェックしておくことが重要です。

 

 

［手順6］工事スタート後のスケジュールをチェックし、仮住まいを手配

 

【入居の3カ月前】 スケルトンから作り込むフルリフォーム・フルリノベーションの場合、工事期間は2カ月から4カ月に及ぶこともあります。

大規模なリノベ工事の場合、住みながら進めることは難しく、工事期間中は別の場所に仮住まいを契約する必要があるでしょう。

敷金や礼金が必要ないことが多く、短期間で入退去ができるマンスリーマンションなどを仮住まいに選ぶのが一般的ですが、実家が近くにある場合はしばし親元に頼るのが望ましいでしょう。

引っ越し後は家具を揃えるなど、何かと物入りになりますので、たとえわずかでも節約しておくことをおすすめします。

 

 

［手順7］工事中の進捗チェック

 

【入居の1~2カ月前】 工事がスタートしたら週に1度は現場を見に行くことをおすすめします。

単純に家が生まれ変わっていく様を見るのは楽しいですし、中古住宅ならではの問題が出てきたときにも、その場でフルリフォーム・フルリノベーション会社や職人さんに質問しながら、納得のいく対処方法を決めることができます。

追加工事が発生しそうな場合でも、現場の状況を分かっているほうが適切かつ冷静な判断ができるものです。

 

 

［手順8］引っ越し準備

 

【入居の1~2カ月前】 引っ越し準備は早めに進めておくに越したことはありません。

早めの予約であれば引っ越し業者へ支払う費用が安くなる可能性もあります。

また現在、賃貸物件に住んでいる場合は、「退去の×カ月前までに」というルールが物件ごとに定められています。

たいていは1カ月前の予告ですが、稀に2カ月、3カ月前というケースもあります。

退居の通知が遅れて余分な家賃を払うことのないよう、現住居の契約書類もしっかりチェックしましょう。

その他、子どもの転校手続きやインターネットの契約手続きなど、意外とやることは多いので、ToDoリストを作るなどして、抜かりなく準備しておくことをオススメします。

 

 

中古住宅フルリフォーム・リノベーションのお客様の声

 

 

きっかけは家族が増えたことで家を欲しいと思ったのがきっかけ、

支払いや無理をしないことを考えたとき中古住宅を買ってリノベしたい考えました。

最初は業界を知らないことで警戒心もあった中での対面だった。

ですが小林さんにあって2回目以降からは信頼できると思いました。

ざっくりとしたデザインをパース図を作成してくれて具体的にイメージもでき対応も早く、

まるで自分の家をやっているように私たちの家を作ってくださいました。

自分たちが思っていた理想の空間、人を呼びたくなるような空間を作ることができました。

予算は生活の中で限られていますが私たちは小林さんに会ってリノベという

選択肢をとって本当に良かったと思っております。

 

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中古住宅・中古マンションリノベしてみませんか？

 

一戸建てフルリフォーム・リノベーション実例動画①

 

 

一戸建てフルリフォーム・リノベーション実例動画②