中古を買ってリノベーションに関する悩みを解決！お役立ちブログ！

 

メリットの多いフルリフォーム・リノベーション。一方で、デメリットや注意しておくべき点はあるのでしょうか。マンションの場合など、さまざまな事例に触れながら、フルリフォームの費用相場について紹介していきます。最近、何かと話題になっているフルリフォーム・リノベーション。多額の費用がかかるように考えられがちですが、少し手を加えるだけなら、意外と費用を抑えて理想通りの家にフルリフォーム・リノベーションすることも可能です。栃木県でフルリフォーム・リノベーションを検討している方はリングスプラスにお任せください。

 

 

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フルリフォーム・リノベーションとは

 

 

フルリフォーム・リノベーションの意味とは

 

フルリフォーム・フルリノベーションに「フル」がつくと、スケルトンリフォーム・リノベーションのような大掛かりな工事を指すようになります。全体的に、家を包括的にフルリフォーム・フルリノベーションすることを、フルリフォーム・フルリノベーションというのです。

 

 

新築ではなくフルリフォーム・フルリノベーションが選ばれる5つの理由

 

 

では、まずは、そもそもフルリフォーム・フルリノベーションは何が良いのでしょうか？もちろん、新築、改築、フルリフォーム・フルリノベーション、いずれの選択肢もそれぞれに長所・短所があるわけですが、その中であえて「フルリフォーム・フルリノベーションを選ぶべき理由」は何なのか？それが本当に自分に合ったチョイスなのかを検証する意味でも、フルリフォーム・フルリノベーションのメリットをチェックしていきましょう。

 

 

 

［理由①］新築よりも費用が安い

 

まず、最大のメリットはコスト面。新築住宅を購入したり建て替えたりするよりも、既存の住宅をベースにフルリフォーム・フルリノベーションする方が、当然ながら費用を圧縮することができます。

劣化具合にもよりますが、フルリフォーム・フルリノベーションでは基礎や構造は既存のものを生かすのが基本。劣化が激しい場合でも、その部分を重点的に補強して利用できる部分は利用する、ある意味合理的なやり方です。

 

 

 

［理由②］デザイン・間取り・設備の自由度が高い

 

自由にプランニングできる一戸建ての注文住宅は別として、分譲戸建て（建売）やマンションは「完成品を買う」のが基本。

最近は施工前に間取りやデザインを選べるマンションも登場していますが、オプション料金がかかるケースもありますし、それもあらかじめ用意された数パターンの選択肢からのチョイスとなるため、オーダーメイドというわけにはいきません。

一方、フルリフォーム・フルリノベーションは建物をいったん構造部だけを残したスケルトン状態にしてから間取りやデザインを再構成するため、施主の意向をふんだんに取り入れた空間を作ることができます。

 

構造による制約を受けることもあるため何でもアリというわけにはいきませんが自由度は高く、オーダーメイドに近いことができる場合があるのもフルリフォーム・フルリノベーションの大きなメリットといえるでしょう。

もちろん、分譲戸建てや新築マンションが悪いわけではなく、それが世の中の7・8割の人にとってベターだったとしても、あなたにとってベストであるとは限りません。また、「間取りやデザインはいいのだけど、キッチンの位置がイマイチ」といった少しの妥協が、長年住み続けているうち大きな不満に育ってしまうことも。フルリフォーム・フルリノベーションならそういった細部にまでこだわることができます。リノベーションは自分だけのオリジナル空間を作れるという点は非常に魅力的なものだと私は思います。

 

 

［理由③］中古住宅は立地の自由度が高い

 

コストに余裕があり新築を無理なく変えたとしても、「希望のエリア」に「理想通りの家」が出るとは限りません。

仮にあったとしても、人気エリアの新築は抽選になることも多く、確実に購入できるわけでもない。

その点、中古マンションは販売件数が圧倒的に多く、ある程度立地重視で選んでも、理想に近い物件が見つかる可能性が高くなります。

現在、2000年代初頭に建てられた高層マンションの多くが築10年前後の「優良中古物件」として供給されているなど、中古住宅の供給戸数は増加中。また、数年前には国土交通省が「中古住宅・リフォームトータルプラン」として中古住宅流通・リフォーム市場の活性化につながる様々な施策を打ち出すなど、国を挙げての後押しもあります。

 

 

［理由④］資産価値の目減りが少ない

 

一般的に、新築マンションなんかだと、資産価値は「買った瞬間」から物件価格の7~8割程度に目減りするといわれています。

家自体はまっさらな状態なのでおかしな話ですが、新築は販売のための広告宣伝費などが価格に上乗せされているため、たとえ新品同様でも購入時と同じ値段で売ることは難しいわけです。

一方、中古住宅は広告宣伝費などはさほどかけられていません、その時点における純粋な物件の評価によって販売価格が設定されているため、購入直後から急激に価値が下がる可能性は低いといえます。また、前述のように中古は物件のストックが豊富なため、資産価値の落ちにくい人気の高いエリアの中古住宅や中古マンションを選択するのがよいですね。

 

 

「理由⑤」不動産売買と瑕疵保険を組み合わせることで住宅ローン控除も受けることができる。

 

一般的には中古住宅・中古マンションは築年数が経過してしまうと住宅ローン控除を受けることはできません。確かに固定資産税などは新築と比較すれば安いので負担は少ないですが、せっかくある制度はうけたいですよね。

 

築20年を超える木造住宅では、住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書・引き渡し前に瑕疵担保保険を仲介会社・もしくは売主に付保してもらう必要があります。中古住宅では、築20年以内であるということが条件です。これを過ぎれば、利用できないように見えますが、耐震基準に適合すればいいので、中古住宅を選ぶ方は事前に不動産会社・住宅会社に相談して下さい。

 

ただし、実際は耐震診断を受け、耐震の計画を出し、実行し、検査し合格と不動産会社・売主を巻き込む作業となるため実行は難しいのが実状です。新耐震基準の建物であれば引き渡し前に検査を受け、修繕、瑕疵保険を付保することで住宅ローン控除を受けることもできます。ただし、こちらも売主、不動産会社、リノベーション会社との連携が必要になり、売主様からの理解を頂くのが前提になります。経験のない会社ですとうまくいかず、結局住宅ローン控除を受けることができない、なんてこともあります。当社は不動産会社でもあり、リノベーション会社でもあります。ですので売主と交渉も含めて業務を行っています。仲介物件であっても当社でリノベーション工事を行う場合は瑕疵担保保険を付保します。ただし、こちらは引き渡しまでに検査を受け、修繕し、検査に合格する必要があります。売主様の理解も必要です。買主様にも少しリスクもともないます。この辺りは一度当社へご相談ください。メリット・デメリットをしっかりお教えいたします。※全国的に見ても仲介物件で不動産会社が他人の物件に瑕疵保険を付けるというのはまれです。なぜなら後々何かがあった時、工事をしていないのに責任は負えないからです...リノベーション工事と不動産売買がセットになっている会社だからできるサービスではあります。

 

 

つまり、新耐震基準の建物であれば瑕疵担保保険を検討し、不動産会社、売主、リノベーション会社に相談してみる、旧耐震の住宅でも諦めずに、追加工事をして耐震基準適合証明書を発行を考える。工事の費用は、建物の状態や広さにもよりますが一般的に100～200万円という費用がかかります。あまりに古い建物や、構造物の一部が腐っているなどの場合は、さらに大きな費用がかかる場合もあります。実は、不動産屋さんでは構造のところまでは解らない場合が多いので、築30年以上の古い中古住宅を購入される場合は、必ず設計士か住宅会社のアドバイスを受けながら予算を検討することをおすすめします。

 

 

フルリフォーム・フルリノベーションにかかる費用とコストを下げるポイント

 

 

お得なフルリフォーム・フルリノベーションのコツ

 

新築や建て替えに比べて割安とはいえ、当初のプランニングが甘かったり、依頼する会社を吟味せず決め打ちしてしまったりすると、余計なコストがかかってしまうこともあります。より格安でフルリフォームするためのポイントも合わせて紹介します。

 

 

フルリフォーム費用の予算相場

 

フルリフォーム費用といっても工事の規模によりけりですが、最もコストがかかる「一戸建てをスケルトンからフルオーダーで作り込む」ケースで500万円~800万円程度が目安。建材やデザイン、間取りなどにかなりこだわった場合は1000万円~1500万円といったところです。

これに加え、工事費の10~20％程度の「デザイン設計料」、同程度の「諸費用」がかかり、工事期間中に暮らす「仮住まい家賃」も必要になってきます。工事は長い場合で4~5カ月におよぶこともあり、長びくほどに家賃負担も嵩みます。

実家などに頼れるのであれば一時的に甘えてしまうのがいいでしょう。

たとえば、工事費600万円のフルリフォームだと、デザイン設計料は約60万円~120万円、諸費用も約60万円~120万円、仮住まい家賃を月8万円×4カ月で32万円とすると、フルリフォーム費用の概算は752万円~872万円になります。

 

 

 

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新築一戸建てと中古住宅の違い

 

●新築の注文住宅（土地から購入して建築）だと4000万円程度かかることが多い

 

 

新築の価格は注文住宅の場合で4000万円程度、建売住宅の場合で2500万円から3500万円くらいが栃木県だと多い

一方、中古住宅は1200万円から価格も様々で、ここに平均的なフルリフォーム費用（工事費、設計料、諸費用）をプラスした場合でもかなりコストを抑えることができます。

 

 

 

●新築（注文）の全面リフォームは1000万円以上かかる場合も

 

もちろん、1000万円以上の費用をかける大がかりなフルリフォーム・フルリノベーションのケースでは、諸費用なども合わせると新築建売とさほど変わらないコストがかかる場合もあります。すでに住宅をお持ちの方は除き、この点では中古住宅探しにおいて価格をしっかり見定めていくことが重要だと言えます。こだわりがあって自分だけの空間がほしい、でも費用を抑えたいなら中古住宅リノベーションと建売住宅をリノベーションすることを選択肢に入れる、予算に余裕がありしっかりプランを練り、最新設備で建築を行いたいなら新築注文住宅を選択するといったところでしょうか。

 

 

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マンションと一戸建ての違い

 

一戸建てよりもマンションのほうがリノベーション費用は安くなる傾向があります。

 

 

●マンションを一戸建ての費用差は約200万円

 

うち、一戸建ては当社平均で約1200万円、マンションは当社平均で約1000万円と、約200万円もの開きが出ています。

ただし、マンション購入には修繕積立金・駐車場料金・管理費など毎月かかる費用もございます。フルリフォーム・リノベーション費用に差が出ても毎月の支払を加え住宅ローンで考えるとマンションの方か割高になった、なんてこともあります。住みたいエリアによって価格の妥当性はありますが、この辺りもよく吟味してマンションなのか、一戸建てなのか検討する必要があります。

 

ちなみに、戸建ては築年数が古くなるほどリフォームの平均費用は高くなり、築10年未満だと水廻り現状で当社の場合約500万円なのに対し、築40年以上は外部から内部すべてを交換、修繕する必要があるため当社平均1200万円～1800万円と一気に跳ね上がっています。築年数の古いとその分直す部分が多いのと断熱・サッシなど改善しなければならない点が多いため増える傾向にあります。なので一戸建て物件を探す場合や安いからと言って総合的に安くできるわけではなくどの程度現状を生かしてできるかがフルリフォーム・リノベーションでお得に住むポイントになります。

 

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フルリフォーム・フルリノベーションの手順

 

 

大がかりなフルリフォームの場合、工事だけでも最低1カ月、スケルトンからのフルリフォームなら長くて4か月以上におよぶこともあります。

結婚や出産後などの新生活に合わせて入居するためには、そこから逆算したスケジューリングが必須。

ここでは中古住宅を購入してフルリフォームを行う場合の一連の流れを、入居から逆算した時系列とともに紹介します。

 

 

［手順1］中古物件を探す

 

 

【入居の5~6カ月前】 まずは中古物件探しから。

最もポピュラーなのはSUUMO・アットホームなどの住宅情報サイトで条件に合う物件を検索し、気になる物件があれば内覧を申し込むというやり方。賃貸物件を探すときの流れと変わりません。

エリアや価格帯だけでなく、「インスペクション（建物検査）済みであるか」、「制震・免震・耐震に対応しているか」など、中古物件ならではの気になる条件を細かく設定して検索できるサイトもありますので、こだわりの条件をあらかじめ書き出しておくなど整理してから探すとスムーズです。＜良質な中古マンションを選ぶポイント＞ 築年数をチェックする……1981年以前の「旧耐震基準」で建てられている物件は耐震補強工事に費用がかかることが多いです。

 

また、築15年以内なら2000年の建築基準法改正にも対応しているなど、築年数がひとつの基準となります。

なお、建物の「耐震等級」は全3段階で、数字が大きいほど耐震性能に優れていることを表します。

こちらもチェックしておきましょう。駅からの距離……利便性だけでなく、資産価値という観点から見ても駅近物件は価格が比較的下がりにくいといわれます。

 

また、仮に賃貸として貸し出す場合も、借り手がつきやすい傾向があります。

ただし、資産価値にこだわらなければ、駅から多少遠くてもコスパの良い広い家が見つかる確率が高まるでしょう。

このあたりは自らの価値観に素直に従っていただきたいところです。フルリフォーム・フルリノベーション向きの構造かどうか……中古マンションの構造は「壁式構造」「ラーメン構造」に分けられ、それぞれ一長一短があります。

壁式構造は、強度自体は高いのですがフルリフォーム・フルリノベーションの自由度という点では落ちます。

一方、ラーメン構造は壁を取り払える箇所が多く、自由な間取り変更がききやすい利点があります。

買った後で構造の問題により希望のフルリフォーム・フルリノベーションが叶わないということがないよう、フルリフォーム・フルリノベーション向きの構造か否かはしっかりチェックしておきましょう。

 

 

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余談...新耐震基準について

中古住宅の中で、特に気をつけないといけないのは耐震性です。1981年に建築基準の大改正が行われました。このとき、住宅には耐震基準という考え方が加わりました。そのため、1981年（昭和56年）以降の建物を、新耐震基準の建物（略称：新耐震）と呼んでおり、それ以前の建物を旧耐震基準の建物（略称：旧耐震）と呼んで、明確に別けています。

 

 

1981年（昭和56年）、82年（昭和57年）の建物は、新耐震と旧耐震が混在しています。どちらの耐震基準で建てられた建物かきちんと確認をして下さい。不動産屋さんに聞いていただければ教えていただけます。

これには、住んでいる人の命や資産としての家を守るという観点がありますが、住宅ローンや税金にも関わってくるため、大事なポイントです。

 

＞新耐震基準とは...

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいう。 これに対して、その前日まで適用されていた基準を「旧耐震基準」という。 新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。

 

旧耐震の中古住宅には住宅ローンをつけないというのが多くの金融機関の共通認識になっています。そのため、旧耐震の建物を購入する場合は、その土地の分しか住宅ローンがつかない場合があるのです。もっとも築35年以上前の建物には担保価値はほとんどありませんので、ここは大きな問題ではないかもしれません。物件によっては物件価格や初期費用・リノベーション工事費用が融資金額から出ないなんてこともあったりします。

 

 

 

［手順2］フルリフォーム/リノベーション会社を選ぶ

 

【入居の5~6カ月前】 物件探しと並行して行っておきたいのがフルリフォーム・フルリノベーションを依頼する会社の選定。

施工会社は物件を買った後にじっくり選べばよさそうなものですが、ローンのことを考えると並行してやるべきなのです。

理由は「手順4」に後述します。

 

フルリフォーム・フルリノベーション会社を選ぶ際はネットの口コミや専門誌などを参考にしたり、フルリフォーム・フルリノベーション会社が開催している相談会やイベントなどに参加したりする方法があります。ともあれ、ネット経由でもイベント参加でもいいので、まずはフルリフォーム・フルリノベーション会社に実際に会いに行き話を聞いてみるといいでしょう。依頼したい会社が早々に決まれば、物件探しの際も内覧に同行してもらって、プロならではの視点からアドバイスを受けることができるかもしれません。

モデルハウスなどもタイミングが合えば確認できる場合もあります。

 

 

［手順3］フルリフォーム/リノベーションの仮プランニング・概算工事見積を依頼

 

 

前の項目で説明した【入居の5~6カ月前】 物件探しと並行して行っておきたいのがフルリフォーム・フルリノベーションを依頼する会社の選定。のほかにこの段階は少し忙しいですが同時に見積もりもだしてもらう必要があります。なぜかと言うと中古住宅+フルリフォーム・リノベーションの場合で住宅ローンに組み込んで借りる場合は概算工事見積をだしておかないと審査に出す金額がわからないので正確な判断が難しくなります。また、フルリフォーム・リノベーションの場合は間取りの変更を伴う工事も多々あります。その場合はお客様の希望を具現化して、この段階である程度プランニングをしておくことが重要になります。しかしながらこの部分お客様個人で進めていくのはすごく負担の多い内容です。この部分は不動産・リフォーム・リノベーションの知識があり、住宅ローンにも長けた会社にお願いすることをお勧めします。

 

 

 

ちなみに当社の場合は、この段階で3Dパース図を作成してしっかりプランニング・概算見積もりの段階で本審査に行けるほどの精度のお見積りを出すことが可能になります。定額商品もございますので検討しやすいかと思います。

 

ご来店頂いたお客様にはどんなプランニングをしているのか仕様書をプレゼントしております。

まずはお気軽にご来店頂きいろいろとご相談に乗れればと思います。＞来店予約はこちら

 

 

 

［手順4］住宅ローン（リフォームローン）の事前審査

 

 

【入居の4~5カ月前】 物件が見つかったら、申し込みと同時にローンの事前審査へ。

住宅購入資金は「住宅ローン」、リフォーム資金は「リフォームローン」とそれぞれ別のローンがあります。

住宅ローンは借りられる金額が多く返済期間も長期に設定できる一方、リフォームローンは金額が少なく、返済期間も最長10~15年程度と住宅ローンの半分以下。

返済期間が短いぶん、金利も高めに設定されています。

よって、中古住宅購入＋フルリフォーム・フルリノベーションを行うにあたって住宅ローンとリフォームローンを同時に借りると、ローンが二重になってしまううえ、高金利なリフォームローンにより月々の負担が重くなってしまうのです。

 

そこで、最近では住宅購入資金とフルリフォーム・フルリノベーション資金を一本にまとめてしまう「リフォームパック」のような住宅ローンも登場してきています。これならフルリフォーム・フルリノベーション費用も含めて低金利の住宅ローンで賄うことができるわけです。

 

ただし、それには注意点もあります。

＜住宅購入資金とフルリフォーム・フルリノベーション費用を住宅ローンで一本化する際の注意点＞ 一本化するためにはローン事前審査の際に「リフォームの見積書」が、申し込みの際に「工事請負契約書」が必要になることがあります。

そのため、この時点でリノベ工事を依頼するリフォーム会社を決めておく必要があるわけです。

かなりタイトなスケジュールにはなってしまいますが、住宅を探すのと並行して施工会社の選定も進めておく必要があるでしょう。

とはいえ、従来の住宅ローンに比べ、「中古住宅＋フルリフォーム・フルリノベーション」一体型のローンはまだまだ整備されていないのが現状。

 

取り扱う金融機関自体が少ないですし、あってもあまり積極的に情報発信をしていません。

審査に通過しても物件価格の2割程度の工事費用しか融資資金が出ないなど、厳しい結果になることも予想されます。

そのため、工事費用はある程度自己資金で賄えるよう準備しておくことも重要です。

なお、実績のあるフルリフォーム・フルリノベーション会社に間に入ってもらったほうが金融機関との交渉がしやすい場合もあります。

 

 

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［手順5］契約

 

【入居の4~5カ月前】 住宅ローンの事前審査が通ったら、いよいよ売買契約。

ちなみに、購入申し込みの時点ではあくまで「仮押さえ」という扱い、正式に売買契約を結ぶまではキャンセルができます。

家はやはり一生の買い物です。

納得できないポイントがあるのに「押さえてもらっていたのに悪いから…」といった理由で買ってしまうと、後悔すること必至です。

物件の購入申し込みから売買契約を結ぶまでの「仮押さえ」の期間はおよそ1週間程度ですので、この間に物件や周辺環境について気になることがあれば、不動産会社にどんどん質問をすることをおすすめします。

心から納得し売買契約の段階になったら、次に契約内容の確認です。

契約書類の内容は難しい部分も多く、当日の説明だけでは理解できない点もあります。

そのため、可能であれば事前に重要事項説明書を取り寄せ、分からないところは司法書士や弁護士などの専門家に聞くなどして、自分に不利な内容になっていないかチェックしておくことが重要です。

 

 

［手順6］工事スタート後のスケジュールをチェックし、仮住まいを手配

 

【入居の3カ月前】 スケルトンから作り込むフルリフォーム・フルリノベーションの場合、工事期間は2カ月から4カ月に及ぶこともあります。

大規模なリノベ工事の場合、住みながら進めることは難しく、工事期間中は別の場所に仮住まいを契約する必要があるでしょう。

敷金や礼金が必要ないことが多く、短期間で入退去ができるマンスリーマンションなどを仮住まいに選ぶのが一般的ですが、実家が近くにある場合はしばし親元に頼るのが望ましいでしょう。

引っ越し後は家具を揃えるなど、何かと物入りになりますので、たとえわずかでも節約しておくことをおすすめします。

 

 

［手順7］工事中の進捗チェック

 

【入居の1~2カ月前】 工事がスタートしたら週に1度は現場を見に行くことをおすすめします。

単純に家が生まれ変わっていく様を見るのは楽しいですし、中古住宅ならではの問題が出てきたときにも、その場でフルリフォーム・フルリノベーション会社や職人さんに質問しながら、納得のいく対処方法を決めることができます。

追加工事が発生しそうな場合でも、現場の状況を分かっているほうが適切かつ冷静な判断ができるものです。

 

 

［手順8］引っ越し準備

 

【入居の1~2カ月前】 引っ越し準備は早めに進めておくに越したことはありません。

早めの予約であれば引っ越し業者へ支払う費用が安くなる可能性もあります。

また現在、賃貸物件に住んでいる場合は、「退去の1カ月前までに」というルールが物件ごとに定められています。

たいていは1カ月前の予告ですが、稀に2カ月、3カ月前というケースもあります。

退居の通知が遅れて余分な家賃を払うことのないよう、現住居の契約書類もしっかりチェックしましょう。

その他、子どもの転校手続きやインターネットの契約手続きなど、意外とやることは多いので、抜かりなく準備しておくことをオススメします。

 

 

中古住宅フルリフォーム・リノベーションのお客様の声

 

 

 

きっかけは家族が増えたことで家を欲しいと思ったのがきっかけ、

支払いや無理をしないことを考えたとき中古住宅を買ってリノベしたい考えました。

最初は業界を知らないことで警戒心もあった中での対面だった。

ですが小林さんにあって2回目以降からは信頼できると思いました。

ざっくりとしたデザインをパース図を作成してくれて具体的にイメージもでき対応も早く、

まるで自分の家をやっているように私たちの家を作ってくださいました。

自分たちが思っていた理想の空間、人を呼びたくなるような空間を作ることができました。

予算は生活の中で限られていますが私たちは小林さんに会ってリノベという

選択肢をとって本当に良かったと思っております。

 

 

 

 

 

栃木県壬生町にある中古住宅リノベーション作品事例です。

中古住宅を購入頂き、リフォーム・リノベーションのご依頼頂きました。

奥様旦那様のこだわりの詰まったインダストリアルデザインの空間が完成しました。

 

 

 

小山市中久喜にある中古住宅リノベーション作品事例です。

投資用物件として中古住宅を購入頂き、リフォーム・リノベーションのご依頼頂きました。

どれだけ魅力的にお客様に見せることができるか・差別化できるのかをテーマに、インダストリアルデザインを採用しました。

 

 

 

 

平屋の中古住宅を購入したお客様がインターネットで当社を調べて頂き、ご依頼いただきました。

LDが8帖と広くはない点が気になっており、こちらを広くしたいとのご希望。デザインはリゾート風のおしゃれな内観がいいとご依頼いただきました。

当社としては、増築になってしまうと施工費用が多くかかってしまうのと、奥様がアウターリビング（外と中の堺がないリビング空間）を希望していたので、サンルームを採用し、広い空間にしました。

これからお子様が生まれるということで、お母さま・奥様・旦那様・お子様の4人で住む住まい、間取りを2LDK→3LDKに変更しました。

 

 

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