2022.09.20
★リノベーションしたいけど（メリット・デメリット）ってなに？
リノベーションとは、単なる中古住宅の改修とは異なり、傷んだ箇所の補修にとどまらず、住まいそのものを住む人のライフスタイルや現代の価値観に合わせて「住みやすく造り変える」ことといわれています。しかし、リノベーションにはただ家を住みやすくできることだけではなく、購入や環境条件などの面でもメリットが沢山あります。ただし同時にデメリットもございます。十分理解して理想のおうち作りを始めていきましょう。
リノベーションのメリット
■【メリット1】予算を大きく抑えながら希望どおりの住まいを実現できる
住宅の購入計画の中で最も重要といえるのが「予算」です。
もし「こんな住宅を建てたい」「希望の立地に住みたい」という希望があっても、
予算オーバーならそれらの希望の一部は妥協せざるを得ません。
しかし、新築住宅や建て替えなら夢で終わってしまうかもしれないマイホーム計画も、
リノベーション住宅を選択すれば最大限の理想を予算内でかなえられることが期待できます。
また、築20年を超える木造住宅では、住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書・引き渡し前に瑕疵担保保険を仲介会社・もしくは売主に付保してもらう必要があります。中古住宅では、築20年以内であるということが条件です。これを過ぎれば、利用できないように見えますが、耐震基準に適合すればいいので、中古住宅を選ぶ方は事前に不動産会社・住宅会社に相談して下さい。
ただし、実際は耐震診断を受け、耐震の計画を出し、実行し、検査し合格と不動産会社・売主を巻き込む作業となるため実行は難しいのが実状です。新耐震基準の建物であれば引き渡し前に検査を受け、修繕、瑕疵保険を付保することで住宅ローン控除を受けることもできます。ただし、こちらも売主、不動産会社、リノベーション会社との連携が必要になり、売主様からの理解を頂くのが前提になります。経験のない会社ですとうまくいかず、結局住宅ローン控除を受けることができない、なんてこともあります。当社は不動産会社でもあり、リノベーション会社でもあります。ですので売主と交渉も含めて業務を行っています。仲介物件であっても当社でリノベーション工事を行う場合は瑕疵担保保険を付保します。ただし、こちらは引き渡しまでに検査を受け、修繕し、検査に合格する必要があります。売主様の理解も必要です。買主様にも少しリスクもともないます。この辺りは一度当社へご相談ください。メリット・デメリットをしっかりお教えいたします。※全国的に見ても仲介物件で不動産会社が他人の物件に瑕疵保険を付けるというのはまれです。なぜなら後々何かがあった時、工事をしていないのに責任は負えないからです...リノベーション工事と不動産売買がセットになっている会社だからできるサービスではあります。
■【メリット2】理想の間取り・インテリアと希望する立地を両立できる
中古住宅や中古マンションなどは、インテリアや間取りが既に決められています。
居住するご家族は、その中から好みの仕様を立地などの環境条件とすり合わせて選ぶことになりますが、
ご家族の好みのテイストにぴったり合う家が見つかるのはなかなか難しいものです。
たとえば、希望どおりの立地で中古住宅が見つかっても
その家の内装や間取りは現状だと希望の間取りになっていないものが多いです。築古物件は当時は最新の間取りでも今のお客様に
合うかどうかというのは別の話です。
しかし、そこで妥協せず、リノベーションを行ってから居住することを視野に入れれば、
好みの間取り・インテリアの住宅に希望の立地で住める可能性が大きくなります。
また、土地を購入して注文住宅を建てる費用の平均は高額です。
既存の家を解体して建て替える場合は土地代が掛からないものの、中古一戸建て住宅（もちろん土地代込み）の平均購入費用に比べて、高額になっています。建築・購入後の支払い負担を考えても土地の価値をしっかり見定めれば中古住宅リノベーションは賢い物件購入であると考えます。
中古住宅リノベーションのデメリット
新築にこだわらないマイホーム選びを考えているなら、リノベーション住宅には大きなメリットがあることがわかりました。
しかし、中古物件であるゆえすべて思い通りというわけにもいかないのが実情です。以下に、
リノベーション住宅が抱えるデメリットについても紹介します。
■【デメリット1】古いため、強度や耐久性には注意が必要
リノベーションするとはいえ、元々の築年数は経過している中古住宅耐震性の不安
現時点での耐久性や耐震性には気をつけておく必要があります。状況次第で、
内装のリノベーションと並行して構造面での補強工事を行うことを視野に入れておいたほうがよいでしょう。
中古住宅の中で、特に気をつけないといけないのは耐震性です。1981年に建築基準の大改正が行われました。このとき、住宅には耐震基準という考え方が加わりました。そのため、1981年（昭和56年）以降の建物を、新耐震基準の建物（略称：新耐震）と呼んでおり、それ以前の建物を旧耐震基準の建物（略称：旧耐震）と呼んで、明確に別けています。
1981年（昭和56年）、82年（昭和57年）の建物は、新耐震と旧耐震が混在しています。どちらの耐震基準で建てられた建物かきちんと確認をして下さい。不動産屋さんに聞いていただければ教えていただけます。
これには、住んでいる人の命や資産としての家を守るという観点がありますが、住宅ローンや税金にも関わってくるため、大事なポイントです。
＞新耐震基準とは...
建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいう。 これに対して、その前日まで適用されていた基準を「旧耐震基準」という。 新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。
旧耐震の中古住宅には住宅ローンをつけないというのが多くの金融機関の共通認識になっています。そのため、旧耐震の建物を購入する場合は、その土地の分しか住宅ローンがつかない場合があるのです。もっとも築35年以上前の建物には担保価値はほとんどありませんので、ここは大きな問題ではないかもしれません。物件によっては物件価格や初期費用・リノベーション工事費用が融資金額から出ないなんてこともあったりします。
■【デメリット2】リフォーム済の物件をそのまま購入するよりも、入居までには時間がかかる
中古住宅やマンションをそのまま購入すれば比較的すぐに入居できますが、
リノベーションするとなると施工業者さんとの打ち合わせに始まり、
その後の工事なども含めればかなり長い期間を要します。忙しい方や、入居を急ぐ方などは特に注意しておきましょう。
中古住宅・中古マンションのリノベーションを検討の方は事前にどのようなプランにしたいのか決めておくとその後の流れがスムーズになります。
■【デメリット3】リノベーションにも既存の状況次第で条件がある
戸建て住宅の場合なら柱梁などの構造上の制約、マンションの場合なら管理規約への抵触というように、
既存住宅の状況によって改修がむずかしい箇所が出てきます。
完全に思った通りのリノベーションができるとは限らない場合も多いため、
施工業者さんとの打ち合わせなどで今の条件と照らし合わせて最善策を考えながら計画を立てることが重要です。
■【デメリット4】金利の高いローンで期間が短いプランのみの選択になる場合がある
既存住宅のリノベーションのみ施工でローンを組む場合、住宅ローンは使えず、
リフォーム用のローンしか適用されない場合もあります。リフォームローンは住宅ローンよりも
金利が高めで期間が短い傾向があるため資金面では慎重に計画を立てましょう。
ただし、リノベーション済みの住宅やマンションを購入する場合は、通常の住宅ローンを利用することができます。
しかし最近では高額リノベーションの場合は地方銀行などでは一括してローンが組めるところも増えましたのでまずご相談いただければと思います。
◆おわりに
いかがでしたか？住宅のリノベーションを考えるなら、メリットを最大限に生かし、
デメリットがあれば後悔につながらない妥協や安全な方法での回避を考えていくことが大切です。
「好みの住まいを安く手に入れられる」ことがリノベーション住宅の魅力ですから、
当社ではリノベーション工事を多数行ってきた専門の施工会社と業務提携しております。
だからこそ再現性の高いデザイン＋戸建売買を提供できます。
リノベーション物件に住みたいお客様！お気軽に当社へお問合せください。
中古住宅をリノベーションの実績です。ご覧ください。
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