2022.09.20
★中古住宅を買う前に絶対知っておきたいメリット・デメリット
◆中古住宅の可能性！
お家の購入を考えているお客様の中には、新築にこだわらず、
中古でもいいという方が増えています。ここでは新築・中古住宅で迷っているお客様に
特に中古住宅に注目した内容で購入前にしっておきたいメリット・デメリットを解説いたします。
特に20代、30代の経済観念をしっかり持っている方の中には、
新築は割高なので、安い中古を購入して、お洒落に直して住めればそれで十分と考える方も増えているようです。
政府も補助金などを用意して、中古住宅をどんどん売っていきたいと考えているようです。今後、中古住宅という選択肢はますます増えてくるでしょう。当社でも近年は中古住宅を買ってリノベーションを検討している方が急増しています。古いものをお得にかつ自分自身のライフスタイルを反映した住宅にする時代が今来ていますね。ただし、しっかりメリット・デメリットを理解しないと不安になることもありますので、ここでしっかり学んでいきましょう。
◆中古住宅のメリットとデメリット
ここでは、中古のメリットとデメリット、そして注意点（チェックポイント）を一緒に考えていきます。まずは、中古住宅メリットです。これは、価格が安いという点が大きいと思います。そして、古い家は良い場所に建っている場合が多いです。低価格であるため、同じ予算なら広い家に住めるというメリットもあると思います。全く同じ予算であれば新築よりも中古住宅の方が、広くて便利の良いところが手に入るのです。また、どうしてもその学区の地域に住みたいなどといった理由から、地域限定で探しているとき、なかなかいい土地物件が出てこないという場合でも、
中古住宅なら売りに出ていることがあります。資金さえ余裕があれば、もちろん更地にして新築にする方はいらっしゃるでしょうが、さまざまな制約から中古住宅を直して済ませることを視野に入れるといいかもしれません。
ただし、デメリットもあります。中古住宅は、誰かが住んでいた住宅です。そのため、新品ではないし水廻りなども使用されたものです。また、すでに立っている家なので、間取りを自由に決められないのもデメリットのひとつです。中古住宅は、古い考え方で間取りが作られているため、今のライフスタイルだと使いにくいかもしれません。さらに、いろいろな部品が古くなっているので、修理に費用がかかる場合があります。断熱などが十分に壁の中などに入っていない、古くなって断熱性能が悪い、建物が古いので地震が心配……などの不安が残ることもあるでしょう。
新築の注文住宅と比べると自由度という点で劣りますが、建売住宅と比べると新しいか、古いかの差はありますが、間取りなどの自由度に関してはあまり差がないかもしれません。そのため、中古住宅を安く買って、思いっきり自由にリフォーム・リノベーションして住むという方も増えてきています。日本家屋の木造住宅場合は築20年を過ぎたものは、建物の価値をほとんど考えません。まだまだ使えるものを無料で手に入れられると考えると、中古住宅を買うことは意外と面白いのです。新築と違い固定資産税等の税金も安く済むのもうれしいところです。
固定資産税等は安く、さらには引き渡し前に瑕疵保険を付与して購入・耐震診断を行い耐震適合証明書を取得するなどして、住宅ローン控除を受ける、リノベーション工事の部分は満額ではないですが、増改築証明書発行によるリノベーション費用分の住宅ローン控除など受ければよりお得に自分だけのこだわり空間でお家を取得することができます。
◆中古住宅購入時のポイント
では、中古物件をリフォームして自宅として住むことを前提としたとき、
どんなことに注意して購入すれば良いでしょうか？中古住宅を購入する際のチェックポイントをお伝えします。
◆1981年築以前か以降か？新耐震基準？旧耐震基準？
中古住宅の中で、特に気をつけないといけないのは耐震性です。1981年に建築基準の大改正が行われました。このとき、住宅には耐震基準という考え方が加わりました。そのため、1981年（昭和56年）以降の建物を、新耐震基準の建物（略称：新耐震）と呼んでおり、それ以前の建物を旧耐震基準の建物（略称：旧耐震）と呼んで、明確に別けています。
1981年（昭和56年）、82年（昭和57年）の建物は、新耐震と旧耐震が混在しています。どちらの耐震基準で建てられた建物かきちんと確認をして下さい。不動産屋さんに聞いていただければ教えていただけます。
これには、住んでいる人の命や資産としての家を守るという観点がありますが、住宅ローンや税金にも関わってくるため、大事なポイントです。
＞新耐震基準とは...
建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981（昭和56）年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいう。 これに対して、その前日まで適用されていた基準を「旧耐震基準」という。 新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。
旧耐震の中古住宅には住宅ローンをつけないというのが多くの金融機関の共通認識になっています。そのため、旧耐震の建物を購入する場合は、その土地の分しか住宅ローンがつかない場合があるのです。もっとも築35年以上前の建物には担保価値はほとんどありませんので、ここは大きな問題ではないかもしれません。物件によっては物件価格や初期費用・リノベーション工事費用が融資金額から出ないなんてこともあったりします。
また、築20年を超える木造住宅では、住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書・引き渡し前に瑕疵担保保険を仲介会社・もしくは売主に付保してもらう必要があります。証明書・瑕疵保険の付保をしない場合は、中古住宅では、木造住宅だと築年数が20年以内であるということが条件です。これを過ぎれば、利用できないように見えますが、耐震基準に適合すればいいので、中古住宅を選ぶ方は事前に不動産会社・住宅会社に相談して下さい。
ただし、実際は耐震診断を受け、耐震の計画を出し、実行し、検査し合格と不動産会社・売主を巻き込む作業となるため実行は難しいのが実状です。新耐震基準の建物であれば引き渡し前に検査を受け、修繕、瑕疵保険を付保することで住宅ローン控除を受けることもできます。ただし、こちらも売主、不動産会社、リノベーション会社との連携が必要になり、売主様からの理解を頂くのが前提になります。経験のない会社ですとうまくいかず、結局住宅ローン控除を受けることができない、なんてこともあります。当社は不動産会社でもあり、リノベーションデザイン会社でもあります。ですので売主と交渉も含めて業務を行っています。仲介物件であっても当社がデザイン・協力会社にてリノベーション工事を行う場合は瑕疵担保保険を付保します。ただし、こちらは不動産の引き渡しまでに検査を受け、是正内容があった場合は修繕し、検査に合格する必要があります。時間もかかります。ですので当然、売主様の理解も必要です。買主様にも少しリスクもともないます。この辺りは一度当社へご相談ください。メリット・デメリットをしっかりお教えいたします。※全国的に見ても仲介物件で不動産会社が他人の物件に瑕疵保険を付けるというのはまれです。なぜなら後々何かがあった時、不動産会社が工事をして売主でもない物件に責任は負えないからです...当社では協力施工会社との連携により、リノベーション工事と不動産売買がセットになっている会社だからできるサービスではあります。
つまり、新耐震基準の建物であれば瑕疵担保保険を検討し、不動産会社、売主、リノベーション会社に相談してみる、旧耐震の住宅でも諦めずに、追加工事をして耐震基準適合証明書を発行を考える。工事の費用は、建物の状態や広さにもよりますが一般的に100～200万円という費用がかかります。あまりに古い建物や、構造物の一部が腐っているなどの場合は、さらに大きな費用がかかる場合もあります。実は、不動産屋さんでは構造のところまでは解らない場合が多いので、築30年以上の古い中古住宅を購入される場合は、必ず設計士か住宅会社のアドバイスを受けながら予算を検討することをおすすめします。
住宅ローン控除を受ける場合の条件①【新築住宅と中古住宅の共通条件】
- 床面積（内法面積）が50平方メートル以上
- 自己居住する住宅であること（＝投資用はのぞく）
- 新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
- 借入期間が10年以上の住宅ローンであること
- 居住の年の前後各2年間（合計5年間）に、3000万円特別控除や特定居住用財産の買換え特例などの適用を受けていないこと
- 合計所得が3,000万円以下であること
住宅ローン控除を受ける場合の条件①【中古住宅の個別条件】
以下２つの条件のうち、いずれかを満たす必要があります。
（1）築年数が以下の規定の年数以内であること
- 鉄筋コンクリート造の「耐火建築物」の場合：築25年以内
- 木造などの「耐火建築物以外」の場合：築20年以内
（2）耐震レベルが以下の基準をクリアしていること
- 耐震基準適合証明書を取得する
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得する
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
言い換えれば、築年数が規定の年数を過ぎていても、「既存住宅売買瑕疵保険」（以下、瑕疵保険）に加入できれば、住宅ローン控除が受けられるということになります。では、瑕疵保険とは何か、加入の手続き等について次の章でお伝えします。
◆とてもわかりにくい瑕疵担保責任
不動産会社に行って中古住宅の話をすると、必ず出てくるのが瑕疵担保責任でしょう。初めて聞く方は、わからないと思います重要ですのでこちらもご確認ください。瑕疵というのは、簡単にいえば、「不具合」のことです。担保というのは、「保証すること」や、保証をおこなう担当者を指します。不動産の建物部分に不具合が起きたときの責任を誰がとるのか？ということを、瑕疵担保責任として法律的に示されているのです。なお、売り主と買い主の両者がその不具合をお互いに了承して契約をした場合は、その不具合は瑕疵になりません。その代わり契約書中に、その不具合を明記しておくことが必要です。たとえば、雨樋が曲がっている、
屋根や壁に一部穴が空いている、増築したのでその部分登記していないなど……両者納得のうえであれば、売り主にこれを補修する義務は生じないというわけです。
新築住宅の場合は、注文住宅も建売住宅も10年間の瑕疵担保責任保険の加入が義務づけられています。つまりは、家を建てて販売した会社が保険に加入していて、10年間の建物の不具合は保険を使って修理しますという保証がついています。
では、中古住宅の場合はどうでしょうか？
中古住宅の場合は、２年間と短いですが瑕疵担保責任が売り主に求められています。ただし、売り主が業者の場合は、売り主がすべての瑕疵に関して責任を負いますが、個人の場合、その個人にまで瑕疵担保責任は求められていません。つまり、業者であれば徹底した確認をして消費者保護をする必要があっても、個人ではその限りではないというわけです。
買主は、瑕疵があることを知ってから1年以内に売主に損害賠償を求められると民法にあります。住むことが購入した目的ですから、住むことができないような問題がある場合には、契約を解除することができるのです。ここで大切なのは、瑕疵があると“知ったとき”です。たとえば、築20年の物件を購入し、10年後に気がついても瑕疵担保責任を問うことができるのです。しかし、これはあんまりだということで、瑕疵担保責任の期間を制限したり、瑕疵担保責任を付けない形で販売・契約されることもあります。
前述のようにこれも例外があり、不動産会社が販売した物件に関しては、どんな理由をつけようとも瑕疵担保責任が引き渡しから2年あります。あくまで売り主がプロであることを確認しましょう。住宅が販売された後に、住宅業者がリフォームしたという場合は、元々の不動産がリフォームされているので売主が不動産会社などの場合でも瑕疵担保責任は発生しません。その場合は、住宅業者がリフォーム部分について保証を行うことになります。ノーリフォーム物件を買い瑕疵保険の付保の交渉を行う、耐震適合証明を発行する段取りをしてリフォーム・リノベーションをするもよし、わずらわしいと考えるのであれば不動産会社がリフォームした物件を購入し住宅ローン控除を受けるのもありな選択肢ではあります。
◆建物の将来に関わる既存不適格建物
中古住宅の中には、既存不適格建物と呼ばれるものが混じっています。築年数が経っているものに多く見られますが、周りよりも安く販売されているため、非常に魅力的に映るでしょう。ですが、ここに落とし穴があります。
既存不適格建物とは、簡単に言えば、今の法律に合わない建物だということです。
住宅に関わる法律は、年々厳しくなっており、
例外を認めない方向に進んでいます、法律がどんどんと変わっていく中、
それと共に建物の規制が強化されてきました。道路に2ｍ以上面していない土地に建つ建物であったり、
増改築を繰り返してしまい、増改築の際に建築確認に届をだしていない違法の建物であったり...
現在の法律基準で考えたとき、
建物が不適格であることは、建て替えのときに問題になります。
建て替えようと思って、今と同じものを建てようとしても、
基準の問題で同じような広さや高さの家を建てることができない場合があります。
そうなると、建物に関してできることは建て替えではなく、
大規模リフォーム・リノベーションのみということになってしまいます。
ただし、住宅ローンを組む場合はお家は担保となります。ですので道路に接していない物件や増改築を無断で行いすぎている物件なんかだと融資もできない場合があります。その場合は現金がないとリフォーム・リノベーションもできないことになります。
現在のお家が既存不適格になっていないかはとても重要なことです。心配なら事前に確認をしましょう。
既存不適格の建物には、次のような例が挙げられます。
建ぺい率や容積率オーバー
通路はあるが2ｍ以上の接道がない
建物自体の不適格
建物の高さ違反
地区計画に違反した建築物
このような建物を購入する場合、金融機関が住宅ローンを貸してくれない可能性があります。
全額キャッシュで購入することになるので、
事前に不動産屋さんにローンがつくかどうか確認をしましょう。
◆まとめ
中古住宅は、間取りや築年数も大切ですが、
耐震基準、瑕疵担保に関わる事柄、適法住宅なのかどうか、
コンクリート問題は……？など一般の方があまり気にしないことも
しっかり確認することが必要です。新築以上に知識が必要になるとも考えられます。
安くても後から悔やまないために、判別できるだけの知識を持つか、
しっかりした専門家のアドバイスのもと購入をするようにしてください。
大幅に間取りを変更する場合など、内部の柱や壁を撤去したり、
増やしたりする場合は、構造的な問題があります。
構造や建築基準はご自分で何とかすることができないので、
必ず専門家に相談しながら進めてください。
まれに大工さんの中には、安易にリフォームを進める方がいらっしゃいますが、
建築士並みの知識がないと、後で構造的に弱い家になってしまう可能性があるので注意が必要です。
当社では工事を依頼する際に大規模な間取りの変更の場合は設計士様に確認を取っていただいております。
リングスプラス 不動産売買担当 小林