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実家をリフォームするなら気をつけよう!贈与税の話

 

実家をリフォームするといっても、両親が暮らしやすいように、子世帯が同居するため、家を受け継ぐため、など、目的は様々であり、その目的に合わせたリフォームをする必要があります。しかし、ここでちょっと注意したいことが。実家をリフォームする場合は、贈与税がかかってしまうということです。今回はうっかりすると損してしまう「贈与税」のお話です。

 

 

「実家リフォーム費用を誰が負担するか?」が贈与税に関わってくる

 

贈与税とは、親や子ども、兄弟姉妹などから財産をもらった際に発生する税金で、財産をもらった人が税金を支払うことになります。親名義の実家のリフォーム費用を子どもが支払った場合、子から親に財産を贈与したと見なされるため、贈与税が発生します。

贈与税は1年間につき110万円までは課税されませんが、これを超えると贈与額によって、以下の贈与税が課せられますので、贈与税対策を考えるといいでしょう。

 

・200万円以下…10%
・300万円以下…15%(控除額10万円)
・400万円以下…20%(控除額25万円)
・600万円以下…30%(控除額65万円)
・1,000万円以下…40%(控除額125万円)
・1,000万円超…50%(控除額225万円)

 

築年数が経っていれば高額になることは少ないですが、子に贈与する場合には贈与税が、譲渡や売却の場合には登録免許税や不動産取得税の課税はあるので注意してください。

次に、対処法をご紹介します。

 

 

 

 

①親名義の住宅をリフォームする場合

 

ほとんどの方の実家は、名義が親になっているという場合が多いことでしょう。そうした親名義の住宅を子どもの資金でリフォームする場合は、贈与税が課せられます。親に所有権がある実家の価値を、子どもの資金で増加させているためです。この場合は、子どもが親にリフォーム資金を贈与したとみなされて、子ども側に贈与税が課せられます。解決策としては、住宅の名義を親から子に変更する方法が挙げられます。具体的には、住宅を子に売却する方法と、贈与により移転登記を行う方法があります。それでは次に、名義を子どもに移す際の注意点を見てみましょう。

 

 

②子ども名義の住宅をリフォームする場合

 

親から子どもへと住宅を売却してリフォームを行った場合には、所有権は子どもに移っているため、贈与税は課せられません。実家の価値によっては、親側に「譲渡所得税」が課せられる場合がありますが、住宅は築年数が経つごとに固定資産税評価額は下がっていくため、課せられることはほとんどないと言えるでしょう。

一方、売買はせずに、子どもへ名義を移転させる手続きをしてリフォームを行った場合はどうでしょう。親が子どもへ財産を贈与したとみなされ、親側に贈与税が課せられます。加えて、「不動産取得税」や、「登録免許税」が発生する場合があるため、注意しておきましょう。ただし、家屋の評価額が2,500万円以内であれば、贈与税を相続税と合算する「相続時精算課税制度」を利用することで贈与税はかからなくなります。

 

 

〈贈与税〉を避けるには?

 

 

贈与税を避ける対策があります。その1つが『名義変更』です。

 

 

〈1〉子が実家を購入して、名義変更する

 

子どもが実家を購入する。これがわりとスタンダードな方法です。このとき、土地まで購入する必要はありません。建物だけ買えばよいのです。その建物も築年数が経っていれば、固定資産税評価が低くなっています。あるケースで言うと、30年前に3000万円で建てたご実家の現在の評価額は600万円ほどでした。子世帯はその金額で買い取ればよいのです。それに、よほど新しい建物じゃない限りは、譲渡所得税も発生しません。築年数が経っているご実家であれば、こちらの方法がおすすめです。ただし、住宅ローン利用の場合は親族間売買は取り扱いができない場合があります。事前に不動産会社に確認をしましょう。

 

 

〈2〉実家を親から贈与してもらって名義変更

 

実家を親から贈与してもらう…。それこそ贈与税がかかりそうな方法ではありますが、そして実際に贈与税はかかりますが、「思ったよりも贈与税が少ない」というケースがほとんどです。古い建物は時価がかなり下がっている。ここが大きなポイントです。たとえばご実家の建物の固定資産評価額が200万円だったとします。両親からのご実家の贈与を受けた場合、贈与税は10万円以下。不動産取得税や登録免許税がかかりますが「思ったより安い…」と感じる方がほとんどではないでしょうか。このように、建物の固定資産評価額が贈与税に大きく関わってきます。ご自身で具体的な金額を出すのはむずかしいため、「うちは贈与税が発生するかも?」と思ったら、1人で迷わず(税理士さんとつながりがある)リフォーム会社に聞きましょう。より複雑な状況の場合は直接、税理士さんに相談したほうがよいでしょう。

 

 

〈3〉実家の建物が高額なときは、相続時精算課税を使う

 

もう1つのケース。「実家は5000万円かけて建てた。まだ新しいし、上ものだけでもかなりの値段がするはず…」という方はどすればよいのでしょうか?そんなときは、2500万円までは非課税で財産贈与できる〈相続時精算課税〉という制度があります。こちらを利用すれば、建物の固定資産評価額が2500万円以下であれば贈与税はかかりません。そのかわり親が亡くなって相続が発生したら相続税として納税することになりますから、「税金の支払いを先延ばしにしたにすぎない」という考え方もできますが…。

 

 

費用をクリアできれば、あとはリノベーションを楽しみましょう

 

晴れて税金の問題が解決したら、あとはプランニングをおもいっきり楽しんでください。どんな間取りにするか、デザインにするか、キッチンにするか…。あたらしい住まいをイメージするだけで、心がはずんできますね。

実際に、リノベーションした事例をご紹介します。

 

 

③親から住宅を贈与してリフォーム・リノベーションに至った当社施工事例

 

 

今回は親族の方が所有している物件を旦那様親族の方から贈与してもらい、名義を変更。リノベーション/リフォームの依頼を頂いた案件です。奥様がリノベーションに興味がありインターネットで検索したり、知り合いの方に相談したりと動いている中で、中々思うように希望をくみ取ってもらえず、当社にたどり着きご依頼いただくこととなりました。グレイッシュカラーで統一された爽やかな空間はご夫婦のイメージにピッタリなリノベーション空間です。イメージをパースにより具現化できる独自サービスを行っている点が決めてだったそうです。大変うれしく思います。どのようになるのかわからない、家具はどの寸法を買ったらいいのか、使い勝手はどうかなどパース図ならすべて確認しながら、進めることができます。平面図ではこの作業はできません。立体だからこそお客様がイメージすることができます。実際の色合いも表現できますので壁紙をはったらイメージを違うなんてことはありません。

 

 

>既存住宅を贈与+リノベーションの施工事例はこちらから

 

 

贈与により実家を取得その後リノベーションしたお客様よりお礼のお言葉を頂きました。

 

 

まとめ

 

実家リフォームの費用と贈与税についてご紹介しました。

せっかく思い入れのあるご実家をリフォームして、大切に暮らそう…と思っていても、予測していない税金が発生したらショックですよね。

実家のリフォームは、ご自身のお住まいのリフォームとは異なり、贈与税などが発生する可能性があります。税務署は「こうすれば安くなりますよ」なんて教えてくれず、知らなければ不利になることばかり。

ご実家をリフォームするなら、かならず知識のあるリフォーム会社や税理士に相談し、できるだけ損をしない方法を見つけましょう。

 

 

 

ご両親は別のところに住んでいて、ご両親名義のおうちを親族の方がリフォーム・リノベーションし住むというのはよくあるケースです。しかし、贈与となると点やリフォームローンで借りるか金利の安い住宅ローンを使うかで税対策含め多くの手続きを必要とします。まずはお気軽にご相談ください。最善のご提案ができればと思います。

リングスプラス 小林

 

 

>中古住宅・中古マンション+リノベーションをご検討の方はこちら

 

 

>中古住宅+リノベーションの施工事例はこちらからご覧ください。

 

 

他にも当社で中古住宅+リノベを行った方の感想PV

 

 

きっかけは家族が増えたことで家を欲しいと思ったのがきっかけ、

支払いや無理をしないことを考えたとき中古住宅を買ってリノベしたい考えました。

最初は業界を知らないことで警戒心もあった中での対面だった。

ですが小林さんにあって2回目以降からは信頼できると思いました。

ざっくりとしたデザインをパース図を作成してくれて具体的にイメージもでき対応も早く、

まるで自分の家をやっているように私たちの家を作ってくださいました。

自分たちが思っていた理想の空間、人を呼びたくなるような空間を作ることができました。

予算は生活の中で限られていますが私たちは小林さんに会ってリノベという

選択肢をとって本当に良かったと思っております。

 

 

 

 

 

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