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リノベーションに適した中古一戸建の選び方とは?

 

 

中古物件を購入し、自分たちの暮らし方や好みに合わせてリノベーションをすれば、お手頃な費用で理想の空間を作れます。しかしここで注意しておきたいのが、その物件が果たしてリノベ—ション向きかどうかということです。

 

2000年以降に申請された家は基本性能工事のコストが低く済む

 

 

購入対象となる中古一戸建ての目安としては、木造住宅の改正建築基準法(現行法)が施行された2000年6月以降に建築確認申請された家がお勧めです。それ以前の建築基準法の耐震基準で建てられた家は耐震性が低い家がほとんどだからです。日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)の調査によると、1950年から2000年までに建てられた、2階建て以下の木造在来工法住宅の9割以上の家が、耐震性が不足しているそうです

 

築20年程度の家は土地代だけで買える

 

 

「日本の中古住宅は築20~30年で不動産としての評価がゼロになり、解体を前提とした『古家付き土地』として売られていることが多いのですが、そうした築古物件は土地代のみで購入できます。購入コストを抑えれば、その分、リノベーション費用に掛けることができます。状態の良い家を見極められれば、耐震補強工事や劣化部分の補修など、きちんと手を入れて長く住み継ぐことができます。居住性能が向上するリノベーションを行えば、新築と同等の快適環境を手に入れることも可能です」

 

大手ハウスメーカーなど、強い構造にこだわった会社の家は構造がしっかりしている

 

 

「例えば、一部大手ハウスメーカーなどのように、剛性の高い構造の家を建てている会社の家は、現在の建築基準法の改正以前に建てられた家でも耐震基準を満たしているケースが多く見られます。そうした家なら耐震改修にかかるコストを抑えられるのです。特に、三井ホームなどが建てている2×4(ツーバイフォー)工法、積水ハウスなどが建てている軽量鉄骨造、旭化成ホームズなどが建てている重量鉄骨造はもともと頑強な構造で耐震性が高いのが特徴です」

 

柱と梁を組む軸組工法は間取りの変更自由度が高い

 

 

「間取りを変更するリノベーションを行う場合は、変更しやすい工法とそうでない工法があるので注意が必要です。一戸建て住宅に最も多い『木造軸組工法』のように、柱と梁で構造が組まれている軸組工法の家は、壁をとって間取りの変更をするのが容易です」

「2×4工法」は壁で建物を支える構造なので、取り払えない壁が多く、間取りの変更に制約が生じます。「RC(鉄筋コンクリート)造」はラーメン構造と壁式構造の2タイプありますが、ラーメン構造なら改変可能です。

また、「プレハブ工法」は素材によって木質系、鉄骨系、コンクリート系に分かれますが、「鉄骨系プレハブ工法」は柱と梁の構造なので間取りの変更がしやすいのですが、木質系、コンクリート系は壁式構造なので難しい場合があります。
「特にボックス型ユニットを現場へ運んで積み上げるようなプレハブ工法の場合は、間取りの変更がほとんどできません」

鉄骨造は「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」があり、いずれも柱と梁の構造ですが、軽量鉄骨は耐力壁(建物を支える壁)の移動に制約があることが多いです。

 

資料で判断せず、現地を訪れると魅力ある物件に出会えることも

「旗竿地、変形地、擁壁上に建つ家などは比較的人気が低く、その分、販売価格も抑えた価格であることが多いのですが、地図や間取図といった資料を見るだけでは実際の良さが分からない物件も多いです。現地を見てみると、静かな緑地に隣接していたり、高台で眺望が開けていたり、何らかの良さがある物件だと判明することも少なからずありますよ」

「また、通常、一般的な古家付き土地は、建売住宅の会社が購入して分筆(土地登記を分割すること)して家を建てて売り出すことが多いのですが、擁壁上の土地に建つ家は分筆できないので、そうした会社はあまり買わないため競争率は低いですね」

 

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