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リフォーム・リノベーションと建て替えどっちにしますか?

 

私の家は築70年以上の古民家になります。
ここで考えるのが古民家を活かしてのリフォームかまたは建て替えになります。

一般的に家が20~30年を経ると、家族構成の変化が起きます。
そこで現在の間取りではいろいろ不具合を感じます。
また、バスルームやキッチンなどの設備も古くなり、使用自体に問題が出てきたり、使いづらくなってきます。近年各地で地震が多発していることや南海トラフ地震などがおこると言われています。
そのため地震への備えも考えなければいけません。

 

現在の耐震基準が大きな分岐点を迎えたのは1981年(昭和56年)と1995年(平成7年)です。
※1981年=建築基準法改正により新耐震設計基準導入(1978年宮城県沖地震を受けて)1995年=耐震改修促進法制定(阪神・淡路大震災を受けて)

 

何らかの大規模震災を経て、命を守る家の耐震基準やそれにまつわる法が改正・制定されてきました。特に1981年以前に建てられたか、以降に建てられたかで、「旧耐震」「新耐震」と呼ばれ、旧耐震の家は耐震診断を受けるよう勧められています。

 

その後2011年には東日本大震災が、2016年には熊本地震が起きました。

もしも、耐震診断をして家が危険性があるとわかったときは、耐震リフォームか、建て替えのどちらかを考えなくてはいけないと思います。

ここで建て替えとリフォームを比較してみました。

 

リノベ作品事例

 

 

建て替えを選択した場合かかる期間

・工期・・・約5~7ヶ月
・間取り・・・自由設計
・工事以外の諸経費・・・解体費、破棄費、建て替え期間の仮住まい費用+引越し費用

 

 

建て替えの場合のメリット

 

・メリット・耐震性が最新の仕様で安心

・住宅ローン控除を受けることができる

・バリアフリー性がある

・最新の仕様のため劣化がしにくい素材なども使っている

 

 

リフォームを選択した場合かかる期間

 

 

・工期・・・約1ヶ月(リフォーム内容よって異なります)
・間取り・・・制限有
・工事以外の諸経費・・・特になし

 

 

ただし、思いのほか傷んでいる箇所が多いことで費用がかさむこともあります。

私の自宅で考えると費用に関しては築年数が古い事と地形的に地震時で揺れやすく、液状化の可能性があるようなので地盤調査と基礎を考えないといけない事から建て替えという選択になるのかと思います。

現在、同じようにリフォームか建て替えを悩んでいる方は信頼できる会社・建築家複数から得た見積もりと、もしも建て替えをしたときとの見積もりを照らし合わせ、総合的に判断した方が良いと思います。

 

 

リフォームを選択した場合のメリット

 

メリット

・プランニングの自由度:既存の間取りや構造に制約を受ける

・税金:面積が増えなければ基本固定資産税は変わらない、若しくは工事内容によっては減税一定期間減税を受けることができる
・ローン:住宅ローンがまだ残っている場合は、一体型の住宅ローンを利用できる可能性がある。ローンを完済してしまっている場合は無担保型などのリフォームローンとなり、住宅ローンに比べると金利が高く、返済期間が短くなる。

・一定の条件をクリアできれば住宅ローン控除も受けることができる

 

 

ただし条件が...住宅ローン控除を受ける場合は新耐震基準であるかが重要・瑕疵保険の加入にも条件が

 

中古住宅の中で、特に気をつけないといけないのは耐震性です。1981年に建築基準の大改正が行われました。このとき、住宅には耐震基準という考え方が加わりました。そのため、1981年(昭和56年)以降の建物を、新耐震基準の建物(略称:新耐震)と呼んでおり、それ以前の建物を旧耐震基準の建物(略称:旧耐震)と呼んで、明確に別けています。

 

 

1981年(昭和56年)、82年(昭和57年)の建物は、新耐震と旧耐震が混在しています。どちらの耐震基準で建てられた建物かきちんと確認をして下さい。不動産屋さんに聞いていただければ教えていただけます。

これには、住んでいる人の命や資産としての家を守るという観点がありますが、住宅ローンや税金にも関わってくるため、大事なポイントです。

 

>新耐震基準とは...

建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいう。 これに対して、その前日まで適用されていた基準を「旧耐震基準」という。 新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。

 

旧耐震の中古住宅には住宅ローンをつけないというのが多くの金融機関の共通認識になっています。そのため、旧耐震の建物を購入する場合は、その土地の分しか住宅ローンがつかない場合があるのです。もっとも築35年以上前の建物には担保価値はほとんどありませんので、ここは大きな問題ではないかもしれません。物件によっては物件価格や初期費用・リノベーション工事費用が融資金額から出ないなんてこともあったりします。

 

 

また、築20年を超える木造住宅では、住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書・引き渡し前に瑕疵担保保険を仲介会社・もしくは売主に付保してもらう必要があります。中古住宅では、築20年以内であるということが条件です。これを過ぎれば、利用できないように見えますが、耐震基準に適合すればいいので、中古住宅を選ぶ方は事前に不動産会社・住宅会社に相談して下さい。

 

ただし、実際は耐震診断を受け、耐震の計画を出し、実行し、検査し合格と不動産会社・売主を巻き込む作業となるため実行は難しいのが実状です。新耐震基準の建物であれば引き渡し前に検査を受け、修繕、瑕疵保険を付保することで住宅ローン控除を受けることもできます。ただし、こちらも売主、不動産会社、リノベーション会社との連携が必要になり、売主様からの理解を頂くのが前提になります。経験のない会社ですとうまくいかず、結局住宅ローン控除を受けることができない、なんてこともあります。当社は不動産会社でもあり、リノベーション会社でもあります。ですので売主と交渉も含めて業務を行っています。仲介物件であっても当社でリノベーション工事を行う場合は瑕疵担保保険を付保します。ただし、こちらは引き渡しまでに検査を受け、修繕し、検査に合格する必要があります。売主様の理解も必要です。買主様にも少しリスクもともないます。この辺りは一度当社へご相談ください。メリット・デメリットをしっかりお教えいたします。※全国的に見ても仲介物件で不動産会社が他人の物件に瑕疵保険を付けるというのはまれです。なぜなら後々何かがあった時、工事をしていないのに責任は負えないからです...リノベーション工事と不動産売買がセットになっている会社だからできるサービスではあります。

 

 

つまり、新耐震基準の建物であれば瑕疵担保保険を検討し、不動産会社、売主、リノベーション会社に相談してみる、旧耐震の住宅でも諦めずに、追加工事をして耐震基準適合証明書を発行を考える。工事の費用は、建物の状態や広さにもよりますが一般的に100~200万円という費用がかかります。あまりに古い建物や、構造物の一部が腐っているなどの場合は、さらに大きな費用がかかる場合もあります。実は、不動産屋さんでは構造のところまでは解らない場合が多いので、築30年以上の古い中古住宅を購入される場合は、必ず設計士か住宅会社のアドバイスを受けながら予算を検討することをおすすめします。

 

 

リノベ作品事例

 

 

実際に無理のない中古住宅を購入しリノベをしたお客様の声

 

きっかけは家族が増えたことで家を欲しいと思ったのがきっかけ、

支払いや無理をしないことを考えたとき中古住宅を買ってリノベしたい考えました。

最初は業界を知らないことで警戒心もあった中での対面だった。

ですが小林さんにあって2回目以降からは信頼できると思いました。

ざっくりとしたデザインをパース図を作成してくれて具体的にイメージもでき対応も早く、

まるで自分の家をやっているように私たちの家を作ってくださいました。

自分たちが思っていた理想の空間、人を呼びたくなるような空間を作ることができました。

予算は生活の中で限られていますが私たちは小林さんに会ってリノベという

選択肢をとって本当に良かったと思っております。

 

 

 

 

中古住宅をリノベーションの実績です。ご覧ください。

 

 

 

栃木県壬生町にある中古住宅リノベーション作品事例です。

中古住宅を購入頂き、リフォーム・リノベーションのご依頼頂きました

奥様旦那様のこだわりの詰まったインダストリアルデザインの空間が完成しました。

 

 

 

小山市中久喜にある中古住宅リノベーション作品事例です。

投資用物件として中古住宅を購入頂き、リフォーム・リノベーションのご依頼頂きました

どれだけ魅力的にお客様に見せることができるか・差別化できるのかをテーマに、インダストリアルデザインを採用しました。

 

 

 

 

平屋の中古住宅を購入したお客様がインターネットで当社を調べて頂き、ご依頼いただきました。

LDが8帖と広くはない点が気になっており、こちらを広くしたいとのご希望。デザインはリゾート風のおしゃれな内観がいいとご依頼いただきました。

当社としては、増築になってしまうと施工費用が多くかかってしまうのと、奥様がアウターリビング(外と中の堺がないリビング空間)を希望していたので、サンルームを採用し、広い空間にしました。

これからお子様が生まれるということで、お母さま・奥様・旦那様・お子様の4人で住む住まい、間取りを2LDK→3LDKに変更しました。

 

 

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